Når kan du kaste ut leietaker? 4 punkter du som utleier må være klar over

Som utleier kan du møte på utfordrende leietakere. Problemene relaterer seg ofte til ubetalte husleier eller mislighold av husordensregler, og kan by på mange utfordringer. Det kan derfor bli aktuelt å kaste ut leietaker.

Ofte vil det løse seg med dialog, men det kan likevel være greit å kjenne til prosessene rundt utkastelse hvis det blir nødvendig. I denne artikkelen ser vi på 4 punkter rundt det juridiske og praktiske ved utkastelse av leietaker.

‍1.     Juridisk grunnlag for oppsigelse og utkastelse av leietaker

Leietakervernet står sterkt, og det er derfor viktig å ha det juridiske på plass dersom du skal heve et leieforhold. I husleieloven § 9-5 står det at utleier kan si opp en tidsubestemt leieavtale dersom:

•      Husrommet skal brukes som bolig av utleier selv eller andre i husstanden
•      Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes
•      Leieren har misligholdt leieavtalen

Fokuset i denne artikkelen ligger på situasjonen hvor leietakeren har mislighold leieavtalen. Dersom leietaker nekter å flytte, selv om grunnlag for oppsigelse foreligger, kan det være nødvendig å kaste ut vedkommende.

Skal du kaste ut en leietaker må du forholde deg til tvangsfullbyrdelsesloven (tvangsloven), og det er derfor lurt å ha kjennskap til hvilke tilfeller det foreligger rettslig grunnlag for utkastelse. Under er det listet opp noen av dem:

•      Leietaker har ikke betalt husleie – Tvangsloven § 13-2, 3.ledd bokstav a
•      Leietaker flytter ikke etter utløpt leieperiode – Tvangsloven § 13-2, 3.ledd bokstav b
•      Leietaker følger ikke bestemmelsene i kontrakten – Tvangsloven § 13-2, 3.ledd bokstav d

For at det rettslige grunnlaget for utkastelse skal foreligge, er det viktig at kontrakten dekker alle deler av leieforholdet. Er ikke husordensreglene nevnt i kontrakten, er det ikke sikkert at brudd på disse kan brukes som grunnlag for utkastelse. Er det ikke spesifisert at manglende leie er grunn for annullering av kontrakt, er det tilsvarende vanskeligere å forsvare utkastelse juridisk sett.

Har du en fravikelsesklausul i leiekontrakten kan denne brukes som rettslig grunnlag for utkastelse. Klausulen bør presisere hvilke tilfeller som gir grunnlag for utkastelse, og bør inneholde samtlige av punktene nevnt over. Eksempelvis kan det stå at utkastelse kan kreves hvis ikke husleie er betalt innen 14 dager etter skriftlig advarsel.

Har du derimot ikke fravikelsesklausuler i kontrakten, kan det kreve en omfattende juridisk vurdering.

‍

Les også: Dette må du vite om Husleieloven – Del 4

2.     Prosess for utkastelse

Det kan være både tid – og ressurskrevende å kaste ut leietaker. Derfor kan det være lurt å sende advarsel til leietaker før varsel om utkastelse, slik at vedkommende har mulighet til å rette opp i situasjonen. Kommer det likevel til det punktet at utkastelse er nødvendig, finnes det en prosess for hvordan dette bør gjøres.

•  Utleier må i henhold til tvangsloven skriftlig informere leietaker om begjæring om utkastelse, dersom leietaker ikke retter seg etter kravene. Er det manglende husleie som er grunnlag for utkastelse, har leietaker 14 dager på å betale dette. Er det brudd på husordensreglene, bør det dokumenteres minst to brudd etter skriftlig advarsel er sendt.

•   Imøtekommer leietaker kravene, har ikke utleier lenger rettslig grunnlag for å kaste ut leietaker. Oppfylles kravene derimot ikke, kan utleier levere begjæring om utkastelse til namsmannen.

•  Namsmannen vil vurdere saken, og hvis det finnes rettslig grunnlag for utkastelse, vil namsmannen informere leietaker om at begjæring er mottatt. Da har leietaker en tidsfrist for å kommentere begjæringen. Løper fristen ut, kan namsmann kaste ut leietaker.

•   Det er ulovlig å selv fjerne leietaker, og det er derfor viktig at utleier lar namsmannen ta seg av denne prosessen. Namsmannen gir leietaker en dato for tvungen utflytning, og oppfordrer til at de selv flytter. Er ikke leietaker flyttet innen avtalt dato, vil namsmannen fjerne leietaker.

Skjemaer for varsler, oppsigelse, heving av leiekontrakt og begjæring om utkastelse finnes på politiets hjemmesider.

3.     La det digitale forvaltningssystemet gjøre jobben

For å kaste ut leietaker trenger du mye dokumentasjon og god tid. Det er lang prosess, som kan skape hodebry. Benytter du deg derimot av digitale forvaltningssystemer, kan disse gjøre mesteparten av jobben for deg. Systemene automatiserer prosesser for innkreving av husleie, purringer, inkasso og videre utkastelse av leietaker.

Skal det varsles om brudd på leiekontrakt, eksempelvis brudd på husordensreglene, kan dette gjøres gjennom forvaltningstjenesten. Ved eventuell utkastelse kan dette brukes som rettslig dokumentasjon. Betales ikke manglende husleie, vil forvaltningssystemet sende saken videre til inkasso. Inkassoselskapet vil også kunne bidra ved utkastelse.

Noen digitale forvaltningssystemer kan generere oppsigelsesbrev med lovens formkrav, som kan sendes gjennom systemet. Her kan utleier huke av årsaker til hvorfor leieforholdet ønskes avsluttet og systemet vil anbefale enten advarsel, oppsigelse eller hevingserklæring. Basert på dette og utdypende forklaring av årsak, vil tjenesten generere et juridisk korrekt dokument. Dette tar noen få minutter.

‍

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom

4.     Unngå utkastelse hvis det er mulig

Det kan være fristende å ty til hardeste virkemiddel hvis leietaker er vanskelig. Likevel kan det være en god idé å se om problemet kan løses først. Hvis leietaker har arrangert en fest med for mye støy, eller har problemer med å betale husleie i en kort overgangsperiode, kan det være smart å føre en vennlig dialog for å sammen finne en løsning. Som oftest vil leietaker gjøre sitt for å opptre etter kontrakten. Er det barn involvert i leieforholdet, vil det også være lurt å ta en ekstra runde før begjæring om utkastelse sendes.

‍

Les også: Slik sier du opp leietaker

Kjenn dine rettigheter og plikter før utkastelse

Det kan være utfordrende å kaste ut en leietaker. Det er derfor svært viktig å være klar over hvilke juridiske rettigheter og plikter både leietaker og utleier har. Har du god dokumentasjon og juridisk belegg for å kaste ut leietaker, blir prosessen lettere. Derfor er det viktig med gode kontrakter med fravikelsesklausuler. Benytter du deg av digitale forvaltningssystemer, kan også brorparten av utkastelsesprosessen bli gjort automatisk.

Likevel bør du prøve å finne en løsning på problemet og føre en god dialog med leietaker. Som oftest vil leietakere strekke seg langt for å unngå utkastelse.

‍