Når kan du øke husleien?

I Norge er det strenge reguleringer for når husleien kan endres etter inngått leieavtale. Som utleier har du likevel to muligheter, nemlig indeksregulering og tilpasning til gjengs leie. Disse to virkemidlene vernes av Husleieloven kapittel 4. En av disse virkemidlene kan benyttes årlig, den andre noe sjeldnere. I denne artikkelen ser vi på mulighetene for deg som utleier til å øke husleien etter inngått leieavtale.

‍

Indeksregulering av husleien

Å regulere husleien etter konsumprisindeksen (KPI) er en enkel prosess med tanke på det juridiske – så fremt ting gjøres riktig. Utleiers rett til å indeksregulere leieprisen etter KPI vernes av Husleieloven §4-2, med tre begrensninger:

1. Økningen i leie kan ikke være mer enn økningen i KPI i tiden siden forrige leiefastsetting.
2. Økningen i leie kan tidligst skje 12 måneder etter forrige leiefastsetting
3. Leietaker må skriftlig informeres minimum 30 dager før økningen av husleie trer i kraft

Ettersom Husleieloven verner utleiers rett til å KPI-justere husleie, er ikke dette noe du som utleier må punktfeste i husleiekontrakten. Dersom skriftlig advarsel sendes til leietaker, og de generelle frister overholdes i henhold til § 4-2, har ikke leietaker noen formel rett til å nekte noen endring i husleie. For ordens skyld kan det likevel være ryddig å ha dette skriftlig i leiekontrakten for å være forutsigbar overfor leietaker.

Vår erfaring er at mange utleiere lar være å indeksregulere leieprisen. Grunnene til dette kan være mange, men en av de mest fremtredende er frykten for at leietaker vil si opp leieforholdet som en konsekvens av økningen i husleie. Sjansen for dette reduseres mest sannsynlig dersom du begrunner økningen overfor leietaker. De fleste leietakere forstår at prisstigning er en normal del av markedet, og at de må bidra til å dekke økte kostnader som økte fellesutgifter og kommunale avgifter.

Ved årlig indeksregulering av husleie vil dessuten den årlige endringen ofte være mindre vesentlig. I et år hvor KPI er 2 %, vil for eksempel en husleie på 12 000 kr kunne KPI-justeres med en økning på 240 kr.

‍

Les også: Seks grunner til hvorfor investering og utleie av eiendom er lønnsomt

Tilpasning til gjengs leie

Å tilpasse til gjengs leie vil si å endre husleien etter det generelle prisnivået for lignende boliger. Hva som regnes som lignende boliger, er ofte en skjønnsbasert vurdering, men geografisk plassering, størrelse, generell standard og antall soverom kan være avgjørende faktorer.

Tilpasning til gjengs leie kan kreves dersom leieforholdet har vart i to og et halvt år, og at leieprisen har vært uendret i perioden, foruten indeksregulering. På samme måte som for indeksregulering, skal leietaker informeres skriftlig. Ved tilpasning til gjengs leie, kan tilpasning av husleien først skje seks måneder etter at det skriftlige kravet er sendt. Endringen kan heller ikke skje før tidligst ett år etter forrige endring i husleie. Dette kan illustreres i et tenkt eksempel:

• År 0: Leieforholdet starter.
• År 1: Etter 12 måneder sender utleier krav om at husleien indeksreguleres. Husleien indeksreguleres fra og med leieforholdets 13. måned.
• År 2: Etter 25 måneder sender utleier nytt krav om at husleien indeksreguleres. Husleien indeksreguleres fra og med leieforholdets 26. måned.
• Halvveis i år 2: Etter 30 måneder krever utleier at husleien tilpasses til gjengs leie. Dette har utleier krav på, ettersom husleien ikke har vært endret foruten indeksregulering de siste to og et halv årene. Endringen i husleie kan ikke skje før tidligst 38. måned, ettersom siste endring skjedde i leieforholdets 26. måned.

Ettersom tilpasning til gjengs leie ofte er en skjønnsbasert vurdering, kan det ofte gi grobunn for diskusjoner om hva som regnes som sammenlignbare boliger. For Oslo kan derimot Boligbygg Oslo KFs statistikkdata for utleie benyttes til veiledning for å beregne gjengs leie.

Så vidt oss bekjent, finnes det ikke lignende statistikk for resten av landet. Derfor kan det noen ganger være utfordrende å finne tilstrekkelig datagrunnlag for å avgjøre hva som regnes som til gjengs leie. Dersom utleier og leietaker ikke skulle bli enige om endringen i leie, kan hver av partene etter Husleieloven §12-2 kreve saken avgjort av en takstnemnd.

‍

Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?

Bruken av tilpasning til gjengs leie

Før du krever å øke husleien, burde du som utleier ta stilling til nåværende leieforhold. Dersom du er veldig fornøyd med leietaker, kan det være et alternativ å gjøre en tilpasning begge parter kan enes om. Ytterste konsekvens kan være at leietaker sier opp leieforholdet, eller at saken avgjøres av takstnemnda.

I Norge er det strenge regler for når leieforhold kan avsluttes. Dersom nåværende leieforhold ikke er det beste, og du vet du har retten på din side til å tilpasse husleien til gjengs leie, kan dette brukes som et virkemiddel til at leieforholdet avsluttes ved at leietaker selv sier opp.

Samtidig er det viktig å presisere at både tilpasning til gjengs leie og indeksregulering kan gå begge veier. Dersom KPI er negativ, eller om til gjengs leie er lavere enn nåværende tidspunkt, kan også leietaker kreve husleien endret. Historisk sett har likevel dette vært sjelden kost. Norske myndigheter styrer etter et årlig mål om en positiv KPI på 2 %, og leiepriser stiger på generell basis.

‍

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 1 - Utleie og forvaltning av eiendom

Indeksreguler husleien!

Vår erfaring er at de fleste synes det er rett og rimelig å regulere husleien etter KPI når situasjonen forklares på en grundig måte. Når utleiers utgifter øker, er det ikke unaturlig at husleien økes for å dekke noe av dette. Ved årlig indeksregulering vil selve økningen være mindre vesentlig, og dermed mer fordøyelig for leietaker.

Tilpasning til gjengs leie kan være en noe mer komplisert prosess. Den skjønnsbaserte vurderingen kan skape rom for konflikt. Likevel er dette virkemidlet i utgangspunktet mest fordelaktig for utleier, ettersom leiepriser historisk sett stiger med tiden. Det generelle prisnivået vil stort sett være høyere tre år frem i tid, og tilpasning til gjengs leie kan være en utvei av mindre gode leieforhold.

‍