Når leietaker flytter ut: Dette er de 3 viktigste punktene du må ha oversikt over
Mange leieforhold preges av en god tone mellom utleier og leietaker underveis i leieforholdet. Som utleier er du kanskje fornøyd så lenge leia betales til avtalt tid og naboklagene uteblir. Når leieforholdet derimot skal avvikles, er det dessverre ikke alltid at idyllen vedvarer. Uoversiktlige kontrakter, eller mangelfull innflyttingsprotokoll, kan ofte skape grobunn for uenigheter rundt ansvaret for leilighetens slitasje. Der vi tidligere har skrevet en artikkel om hva du burde gjør før leietaker flytter inn, følger vi opp med hva du burde gjøre før- og under utflytting.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
1. Forventningsavklaring
En god leiekontrakt har minimum 3 måneders oppsigelse. Dette gir begge parter en viss forutsigbarhet. Men, det gir også deg som utleier tilstrekkelig tid til å påminne leietaker om hva som forventes ved utflytting. En hyggelig påminnelse kan gi leietaker muligheten til å utbedre eventuelle feil og mangler på egenhånd før utflytting. Dette er sannsynligvis billigere for deres del, og enklere for deg som utleier. Da er det ikke snakk om forventbar slitasje på for eksempel møbler og innbo, men heller feil og mangler utover dette, påført av leietaker underveis i leieforholdet.
Les også: Dette må du ha på plass før leietaker flytter inn
2. Utvask og utflyttingsprotokoll
Når dagen for utflytting har kommet, burde det være liten tvil om hvilke prosedyrer som skal gjennomgås. Boligen skal være grundig vasket og tømt for leietakers private eiendeler. Utflyttingsprotokollen skal være den samme som ved innflytting.
Dersom du lurer på hva en utflytningsprotkoll er, og hvorfor du burde bruke det, kan du lese artikkelen vi nevnte i innledningen. Ettersom den foregående artikkelen omhandlet innflytting, omtales utflyttingsprotokollen der som innflyttingsprotokoll. Disse protokollene er i realiteten samme dokument, og gjennomgås derfor på samme måte ved utflytting som ved innflytting i henhold til protokollen.
Under selve gjennomgangen av boligen kan det være hensiktsmessig å kontrollere utvask samtidig som utflyttingsprotkollen gjennomgås – da slår du to fluer i en smekk. Dette gjøres ved at leietaker og utleier går gjennom boligen rom for rom. Vi anbefaler at du begynner med å vurdere utvask, altså om rommet er tilstrekkelig vasket. Utvask som en vask utover det hverdagslige, er ikke utelukkende fordi det skal være rent og komfortabelt for neste leietaker. En ekstra nøye vask kan avdekke feil og mangler, eller i det minste minimere risikoen for at det ikke oppdages etter gjennomgang.
Hva du som utleier regner som tilstrekkelig utvask, er din subjektive vurdering. Vår erfaring er at de fleste leietakere legger inn en innsats for å unngå den ekstra utgiften det medfører å benytte profesjonell hjelp som vaskebyrå, da dette ofte kan koste flere tusen kroner. Dersom det er mindre utbedringer som skal for å møte et tilstrekkelig nivå, anbefaler vi derfor å gi leietaker muligheten til å utbedre før profesjonelle aktører kontaktes. Er kvaliteten på utvask langt under forventet nivå, vil du med en tilstrekkelig innflyttingsprotokoll ha få problemer med å trekke midler fra leietakers depositum til å dekke vask av profesjonelle.
Les også: 8 steg for å bli en god utleier
3. Overføring av depositum
Etter at leietaker og utleier har gått gjennom og vurdert boligens tilstand, er det på tide å gjøre opp depositumskontoen. Depositumskontoen skal være en godkjent depositumskonto innen en finansinstitusjon, altså hos en bank og ikke utleiers egen bankkonto. Dersom for eksempel utleier mener boligen er påført slitasje utover det som kan forventes, kan midler fra depositumskontoen, gitt en god leiekontrakt, dekke skader eller mangler påført av leietaker.
Hvis dette er tilfellet, skal utleier kontakte respektive bank, som deretter kontakter leietaker for godkjennelse av trekk fra depositumskontoen. Dette betyr at det kun kan trekkes midler fra depositumskontoen med begge parters samtykke. Hvis leietaker ikke deler utleiers oppfatning og motsetter seg trekk, vil saken gå videre til en tvistenemnd.
I tilfeller hvor leietaker ikke overholder avtalt tidsfrist for utflytning, kan utleier kreve ytterligere husleie for den ekstra tiden leietaker bruker boligen. Hvis leietaker for eksempel ikke flytter ut før 5 dager etter avtalt tid, kan utleier kreve leie for de 5 dagene.
Dersom hverken utleier eller leietaker har noen bemerkninger etter gjennomført utflyttingsprotokoll, kan begge parter enkelt godkjenne overføring av depositum tilbake til leietaker. Et tips er å på forhånd benytte integrerte depositumskontoer i forvaltningssystem rettet mot utleie. Dette er proft og effektivt for begge parter. Der signeres de nødvendige dokumentene knyttet til opprettelsen av depositumskontoen digitalt, og begge parter slipper å møte i banken.
Les også: Bør du godta depositumsgaranti eller depositumskonto som utleier?
Gode forberedelser er nøkkelen
Hvor komplisert siste etappe av et leieforhold behøver å være, avhenger i stor grad av rutinene dine ved innflytting. Å legge inn en ekstra innsats før innflytting av nye leietakere, gjør utflytting til en enkel prosess. En inn- og utflyttingsprotokoll er oversiktlig og trygt for begge parter, spesielt utleier. Med slike rutiner vil du ha dokumentasjon over boligens slitasje fra leietaker til leietaker. Dette vil mest sannsynlig gi deg en bedre sak i tilfeller hvor tredjepart involveres.
