Opsjonsavtaler i eiendomsmarkedet

Har du kommet over et unikt objekt, men mangler finansiering eller risikovillighet? Da kan det finnes en løsning. Opsjonsavtaler har blitt en stadig mer populær strategi blant eiendomsutviklere, investorer og grunneiere. Vi ser i denne artikkelen på hva som menes med opsjonsavtaler, når de kan benyttes, og hvilke risikomomenter som knytter seg til avtaleformen.

Enten du er en erfaren eiendomsinvestor eller nysgjerrig førstegangskjøper med begrenset kapital vil denne artikkelen gi deg innsikt i hvordan opsjonsavtaler kan være nøkkelen til å åpne opp potensiale for ditt neste kjøp.

‍

Redusere risiko

Som eiendomsinvestor er det vesentlig å redusere risiko der det er mulig, uten at det skal ta for mye av fortjenesten. Opsjonsavtale er en god måte å redusere risiko på, ved at du krever visse forbehold ved kjøp av en eiendom eller tomt.

Les også Risikoen ved eiendom - Del 1 - Utleie og forvaltning av eiendom

En opsjonsavtale gir i dette tilfellet rett eller mulighet til å gjennomføre et kjøp av en eiendom, men samtidig ingen plikt dersom visse kontraktsvilkår ikke innfris. Avtaleformen kan være svært nyttig dersom kjøper av en eiendom er nødt til å avklare sentrale betingelser før det avtales et kjøp.

I Norge har vi avtalefrihet og formfrihet, Jf. NL 5-1-2, og dette medfører at de fleste kontrakter ikke trenger å følge et bestemt format eller innhold. Har du planer om å utarbeide en opsjonsavtale kan det likevel være lurt å inkludere følgende i avtalen:

·      Hva innebærer opsjonen og hvilket kontraktsobjekt (eiendom) er det gitt opsjon til?

·      Hvem er opsjonsgiver og opsjonshaver? Både giver og haver kan ha flere parter involvert

·      Lengde på opsjonsavtalen bør også spesifiseres. Eksempelvis at X har 3 måneder til å finne en kjøper av et tiltenkt hus på en tomt før opsjonsavtalen om kjøp av tomt frafaller

·      Størrelse på opsjonsvederlaget, dersom dette er aktuelt

·      Plikter i opsjonstiden

Vi vil under gå gjennom ulike situasjoner der en opsjonsavtale kan være svært nyttig.

Opsjonsavtale på avtalt leiekontrakt

Dersom du kjøper et objekt for utleie vil det alltid medføre risiko for vakanse, også omtalt som ledighet. Noen eiendomsmarkeder er særlig utsatt for dette, og det vil være vesentlig for regnestykket at objektet blir leid ut så fort som mulig.

En opsjonsavtale kan i dette tilfellet benyttes ved at du som kjøper avtaler med selger av en eiendom at kjøpet kun går gjennom dersom du eksempelvis finner leietakere i løpet av 14 dager. Dette er ikke nødvendigvis aktuelt i markeder der det er uproblematisk å finne leietaker, som f.eks i Oslo, men i markeder der det er stor usikkerhet kan det være smart. Vi ser for oss følgende scenario:

Hans har en utleieportefølje i Oslo, og har til nå ikke hatt noen problemer med å finne leietakere til utleieobjektene. Han mener derimot at yielden er litt vel lav, og ser seg om etter andre markeder å investere i.

Se også LIVE Q&A - Yield, AS/Privat, oppsigelse av leieforhold ++

Han har funnet en leilighet til salgs i Nittedal til 3,4 millioner kroner, som har ligget ute lenge. Selger har problemer med å få solgt objektet, men Hans ser for seg at det potensielt kan brukes til utleie dersom det gjøres noen justeringer. Til tross for dette er han usikker på om hvorvidt han får leid ut leiligheten eller ikke, ettersom han ikke er så godt kjent med utleiemarkedet i Nittedal.

·      Hans kontakter selger og forklarer situasjonen

·      De oppretter en opsjonsavtale med opsjonsvederlag på 3,6 millioner kroner dersom Hans finner leietakere innen 14 dager

·      Hans annonserer leiligheten på FINN.no og hybel.no

·      Han får god respons, og finner 3 solide leietakere som gjerne vil flytte inn så fort som mulig

·      Opsjonsavtalen innløses, Hans overtar leiligheten for 3,6 millioner og får leietakere inn ved overtakelsesdato

I denne situasjonen har Hans redusert risikoen ved kjøpet, og selger har i tillegg fått en god pris for objektet. Ettersom Hans sikret sine interesser, gikk han med på å betale en høyere sum. Opsjonsavtale for avtalt leiekontrakt kan være lite fristende for selger i et normalmarked, men vi er nå inne i en tid hvor det kan være utfordrende å selge. Opsjonsavtaler kan derfor være en god strategi for å tilfredsstille både kjøper og selger.

 Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?

Opsjonsavtale ved utvikling av tomt

En opsjonsavtale kan også benyttes dersom en kjøper har lyst til å utvikle en tomt, men er usikker på hvorvidt det lar seg gjøre eller ikke. Dette er en mye brukt avtaleform for større byggeprosjekter, men kan også benyttes på utvikling av eksempelvis fradelt boligtomt. Vi ser for oss følgende scenario:

Hans er igjen ute på jakt etter gode investeringer, men er i dette tilfellet ute etter en tomt han kan utvikle en tomannsbolig på. Han har funnet en aktuell tomt i Gjerdrum med en selger som har problemer med å få solgt. Tomten har ikke

·      Hans tilbyr tomteeier 3 millioner for tomten, men med forbehold om at han kan trekke seg innen 3 mnd. Selger godtar dette

·      Hans henter inn et bindende tilbud fra entreprenør for oppføring av tomannsboligen, med forbehold om at du kan trekke deg dersom ikke handelen går igjennom

·      Deretter går Hans ut i markedet og annonserer tomannsboligen for 10 millioner kroner, og mottar stor interesse. Han henter inn et bindene tilbud

·      Hans går deretter tilbake til selger og opsjonsavtalen blir innløst

·      Hans kjøper tomten, bygger tomannsboligen og selger den til en interessent

Hans har i dette tilfellet også redusert risikoen for eiendomsinvesteringen, ved å sikre seg et bindende tilbud fra entreprenør og samtidig en bundet kjøper. Selger av tomten har omsider fått solgt tomten. Vinn-vinn!

Hva som bør inkluderes i ut utviklingskontrakt er avhengig av om tomten allerede er fraskilt og har fått sitt eget gårds – og bruksnummer, om ulike rettigheter eksisterer osv.

Les også: Vi har kjøpt en ny eiendom med fradelingsplaner i EMD Eiendom! – slik utformet jeg avtalen

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

Kan gå begge veier

I eksemplene over er det vist til hva du kan gjøre som kjøper av tomt eller eiendom ved bruk av en opsjonsavtale. I mange tilfeller kan du stå på andre siden av forhandlingsbordet, som selger. Dette kan være aktuelt dersom du har kjøpt et objekt der du gjerne vil fraskille et tomt. Slike objekter kan være vanskelig å selge, og tilbud om en opsjonsavtale for utbygging kan derfor tiltrekke flere kjøpere.

Å redusere risiko kan koste

Det er viktig å ha i bakhodet at en opsjonsavtale gjerne medfører en høyere pris for eiendommen eller tomten dersom avtalen innløses. Dette er fordi kjøper må betale for den reduserte risikoen han oppnår ved å legge ved visse forbehold i kontrakten. Det samme gjelder for selger, som ved en opsjonsavtale tar en risiko for at handelen ikke går igjennom, til forskjell fra et vanlig salg. Dette skal vedkommende ha betalt for.

Samtidig muliggjør opsjonsavtaler verdiskaping som i utgangspunktet hadde vært for risikofylt å begi seg ut på. Det gir også mulighet for å utvikle prosjekter som i utgangspunktet ikke lå innenfor din finansieringsramme.