Påkost vs. Vedlikehold. Kjenner du til forskjellen?
Driver du med utleie av eiendom? Da har du sikkert god kjennskap til de ulike utgiftene som følger med. Forsikringer, kommunale avgifter, fellesavgifter, renter hvis belånt og oppussing er eksempler på utgifter som reduserer overskuddet. Noen av disse utgiftene er med på å øke eiendomsverdien, andre er pålagte utgifter som er vanskelig å slippe unna.
Vi ser i denne artikkelen på de verdiøkende utgiftene, herunder påkost og vedlikehold. Kjenner du forskjellen kan det spare deg for mange tusenlapper i året. Det er nemlig slik at vedlikehold kan fradragsføres, og dermed redusere de skattepliktige leieinntektene dine.
Les også: Når kan du øke husleien?
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Verdiøkende grep til ulik kost
Er du eier av en utleiebolig er det fornuftig å holde eiendommen i god stand og gjøre regelmessige grep for at standarden skal forbli høy. Utleieobjekter i god stand kan gi bedre leietakere og bedre leiepriser, og gjøres vedlikehold og oppussing riktig kan det også gi gode skattefordeler og fradrag.
For å illustrere forskjellen mellom påkost og vedlikehold skal vi se på en fiktiv eiendom i Halden.
Du har kjøpt en enebolig for utleie i Halden som bærer preg av mange års slitasje og dårlig behandling. Du kan se på eldre bilder at eneboligen faktisk har sett vesentlig bedre ut, og tenker at her kan det tilføres verdi ved noen enklere grep. Du har hørt at du kan oppnå skattefrie leieinntekter hvis disse grepene er gjort riktig, og skisserer opp to alternativer.
- Alternativ 1 – Oppgradere boligen til høyeste standard. Dette vil være kostbart, men vil tilsvarende øke eiendommens verdi betraktelig. Det vil også kunne tiltrekke seg gode, betalingsvillige leietakere, som behandler utleieobjektet godt.
- Alternativ 2 – Gjennomføre en oppussing som setter boligens stand tilbake til dens glansdager, noe som gjenspeiler middels standard, men ikke høyeste. Eksempelvis er det eksisterende kjøkkenet et gammelt kjøkken fra IKEA, og du har tenkt til å bytte dette til et nytt kjøkken fra IKEA.
Her representerer de to alternativene påkost og vedlikehold. Alternativ 2 vil gi mulighet for å fradragsføre hele summen for oppussingen, mens alternativ 1 vil ha redusert fradragsføring. Vanskelig å forstå? Vi leser hva skatteetaten har oppført på sine sider:
Fradrag for tenkt vedlikehold gis bare for
- faktisk påløpte kostnader til forbedringen/endringen begrenset oppad til det beløpet som tenkt vedlikehold ville kostet
- kostnader begrenset oppad til tenkte vedlikeholdskostnader innen samme standard som tidligere (lav, middels, høy)
- kostnader til endring som etter sin karakter virkelig erstatter vedlikehold, og der preg av investering eller nyanskaffelse heller ikke blir det dominerende
Det er altså mulighet for å fradragsføre alle kostander knyttet til vedlikehold, så lenge vedlikeholdet har vært nødvendig. Har du et IKEA-kjøkken fra 2015 og oppgraderer det til et kjøkken fra 2022, vil det være vanskelig å forsvare ovenfor skatteetaten. Er kjøkkenet derimot fra 1984 er saken en annen.
Et annet viktig punkt er også faktumet at du kan fradragsføre påkostninger opp til det som tilsvarer vedlikehold. Har du det samme IKEA-kjøkkenet fra 1984 og vil bytte det ut med et dansk VIPP-kjøkken, kan du fradragsføre summen for et nytt IKEA-kjøkken. Her tilsvarer IKEA-kjøkkenet lav/middel standard, og VIPP-kjøkkenet høy standard.
Kort oppsummert kan vedlikehold betegnes som de grepene som gjennomføres for å gjenopprette boligens høyeste standard siden byggeår. Dette gjelder også for årene før du overtok.
Les også: Seks grunner til hvorfor investering og utleie av eiendom er lønnsomt
Hvordan regner du ut eventuelle fradrag?
En ting er å lese gjennom begreper, føringer og forklaringer. For virkelig å forstå hvordan fradrag forbundet med vedlikehold og påkost fungerer, er vi nødt til å regne på det.
Vi bygger på ovennevnte scenario, eneboligen i Halden. Eneboligen er som tidligere nevnt sliten, og bærer preg av slitasje gjennom mange år. Boligen ble kjøpt for 3.800.000 kr, og du ser for deg å benytte boligen for utleie.
Du pusser opp boligen for 500.000 kr og bringer tilbake boligens høyeste standard siden byggeår, tilsvarende middels standard. Du går ikke utover denne standarden, og kan vise til kvitteringer og eldre dokumentasjon på at samme standard er gjenopprettet. Du leier så boligen ut, og oppnår en årlig leieinntekt på 380.000 kroner. Regnestykket for fradrag vil dermed se slik ut:
- Leieinntekter: 380.000 kr
- Fradragsberettigede utgifter til vedlikehold: 500.000 kr
- Skattegrunnlag: 0 kr
- Skatt (22% av skattegrunnlag): 0 kr
- Netto: - 120.000 kr
Som eksemplet viser, utligner utgifter til vedlikehold leieinntektene. Du går altså i minus med 120 000 kroner det første året. Men dette er uten å ta med verdistigningen i regnestykket. Hvis vedlikeholdet er gjort korrekt, kan du regne med minimum 500.000 kroner i økt eiendomsverdi og skattefri leieinntekt.
Sitter du igjen med underskudd, kan du fremføre dette til neste års skatteberegning. I dette tilfellet var det 120.000 i underskudd som blir fremført til neste år, og neste års regnestykke vil da se slik ut:
- Leieinntekter: 380.000 kr
- Fradragsberettigede utgifter til vedlikehold: 120.000 kr
- Skattegrunnlag: 380.000-120.000 = 260.000 kr
- Skatt (22% av skattegrunnlag): 57.200 kr
Du får altså redusert skatten på grunn av foregående års vedlikehold.
I eksempelet over er det beregnet at boligen kun vedlikeholdes til den høyeste standarden siden byggeår. Hadde du istedenfor oppgradert boligen, også omtalt som påkost, ville du ikke hatt mulighet til å fradragsføre hele utgiften. Derimot kunne du ha fradragsført de 500.000 kronene som ble brukt til vedlikehold her. De resterende utgiftene får du tenke på som økt eiendomsverdi.
Det er også verdt å nevne at påkostninger tilført boligen som ikke gir rett til fradrag av skattbar leieinntekt som regel kan fradragsføres ved salg av boligen. Dette er fordi inngangsverdien til boligen øker ved påkostning, og dermed reduserer differansen mellom salgspris og inngangsverdi som brukes for å regne ut skatt ved salg.
Vær nøye og velg riktige grep
Kort oppsummert vil du ha tre muligheter hvis du tenker å oppgradere eller endre en bolig du har kjøpt.
- Alternativ 1. Vedlikeholde boligen til den høyeste standarden siden byggeår og få fradragsført alle vedlikeholdskostnader.
- Alternativ 2. Oppgradere boligen til en høyere standard og få fradragsført «tiltenkte» vedlikeholdskostnader – det eventuelle vedlikeholdskostnader ville tilsvart.
- Alternativ 3. En kombinasjon av alternativ 1 og 2.
Uavhengig av hvilket alternativ du går for er det viktig å være nøye hele veien. Undersøk grundig hvilken standard bolig har hatt eller har, ta vare på kvitteringer og annen dokumentasjon og ta fornuftige valg. Da slipper du å få skatteetaten på nakken.
