Prisvekst eller høye leieinntekter – hvilken strategi lønner seg?

Prisvekst eller høye leieinntekter? Dette er et spørsmål de fleste eiendomsinvestorer har stilt seg. Strategien kan ha stor betydning for hvilken retning din eiendomsportefølje vil ta, og i hvilket tempo skaleringen kan foregå i. Samtidig vil valg av strategi kunne ha stor betydning for risikonivået.

Vi ser i denne artikkelen på de to ulike strategiene og hvilken betydning de vil kunne ha for din neste eiendomsinvestering. Vi har de siste årene vært gjennom en høy vekst i både eiendomsverdier og leiepriser, noe som har gjort eiendom til en lukrativ investering. Det har derfor blitt gjort mange eiendomsinvesteringer som ikke nødvendigvis tåler dagens rentenivå. I en tid hvor kostnadsnivået øker blir det tilsvarende viktigere å gjøre gode beslutninger og samtidig verne om de eiendomsverdiene en har.

Målet med artikkelen er ikke å konkludere med at en strategi er bedre enn den andre, men heller belyse hvilke fordeler og ulemper det finnes ved de to strategiene. Det er også viktig å påpeke at den ene strategien ikke nødvendigvis trenger å utelukke den andre, og at mange eiendomsinvesteringer befinner seg i grensesnittet mellom kontantstrømseiendommer og eiendommer for prisvekst.

‍

1.     Prisvekst

 Først ut kommer strategien om prisvekst. For investorer som har sitt nedslagsfelt i Oslo er det som regel denne strategien som benyttes. Prisvekst er ofte å finne i de større byene i Norge, spesielt i Oslo. Her har boligprisutviklingen historisk sett hatt god utvikling, og forholdet mellom leiepris og eiendomsverdier er ofte stor.

Under vises en oversikt over prisindeks for ulike regioner i Norge. Dette er områder som historisk sett har vært lukrative investeringsområder for prisvekst. Som grafene viser fulgte regionene hverandre relativt tett i prosentvis prisvekst, frem til 2015 hvor Oslo og Akershus på alvor dro i fra. Stavanger er på vei opp igjen etter en trøblete periode forbundet med oljekrisen.

‍

Tall hentet fra SSB

‍

Les også: Disse byene burde du investere i

Fordeler

Det er ikke uten grunn at mange eiendomsinvestorer foretrekker eiendommer med potensiale for prisvekst over eiendommer med høy kontantstrøm. Eiendommer med høy prisvekst kan i likhet med alternative investeringsformer gi veldig god avkastning på egenkapitalen. Mange av disse eiendomsinvesteringene har gått helt av seg selv, uten verdiøkende grep. Under illustreres forskjellen mellom eiendomsinvesteringer i områder med lav og høy prisvekst.

Case 1

‍

I eksemplet over ser vi en eiendomsinvestering på 2 millioner kroner i et område med 1 % prisvekst årlig. Det er ikke mange områder i Norge med så lav prisvekst, men det er satt opp for å illustrere forskjellene.

Dersom en eiendom med 2 millioner stiger 1 % i 10 år, kan eier av eiendommen refinansiere i år 10 og hente ut ca. 146 000 kroner i egenkapital. Med 20 % EK i boligen gir dette en egenkapitalavkastning på 36 %.

‍

I eksemplet over ser vi en eiendomsinvestering på 2 millioner kroner i et område med 6 % prisvekst årlig. Dersom eier av boligen ønsker å refinansiere og hente ut egenkapitalen i år 10, vil eier sitte igjen med 1,062 millioner kroner dersom belåningen tilbakestilles til 80 %. Dette vil gi en egenkapitalavkastning på 266 %!  Dette kan betegnes som en pen avkastning på en eiendomsinvestering som i tillegg vil gi leieinntekter i 10 år.

Eksemplene over tar utgangspunkt i en generell prisvekst. Dersom det gjennomføres verdiøkende grep som oppussing, endring av planløsning, bruksendring eller lignende kan det hentes ut ytterligere egenkapital fra eiendomsinvesteringen.

Eiendommer med høy prisvekst kan innebære mindre forvaltning

Dersom en eiendomsinvestor går for en eiendomsinvestering med høy prisvekst er sannsynligheten høy for at det er i en storby. Med Oslo som eksempel vil det være uproblematisk å finne leietakere, ettersom presset på leiemarkedet er eksepsjonelt høyt. Dette kan resultere i at du har mange leietakere å velge mellom, og med fordel kan velge en utleier med gode referanser som gir deg lite trøbbel i årene fremover.

I Oslo har det de siste 4 årene blitt 7000 færre utleieboliger, noe som igjen bygger under presset på leiemarkedet. Dette gjør også at sannsynligheten for ledighet er svært lav. Dette kan være en fordel dersom eiendomsinvesteringen skal selges inn til eksempelvis banken.

Ulemper

Dersom du har gode leietakere i et populært område er det høyst sannsynlig at leieinntektene vil strømme inn hver måned, selv i dårlige tider. For prisvekst er derimot risikobildet noe annerledes. Som eiendomsinvestor kan du aldri være sikker på en fremtidig prisvekst, og med høy belåning kan du risikere å tape hele din innskutte egenkapital ved et prisfall.

Dersom du har en lang tidshorisont, vil du kunne satse på en prisvekst på sikt. Trenger du derimot pengene raskt, vil du kunne ende opp med å tape egenkapitalen din og i tillegg måtte betale ytterligere for prisfallet ved innfrielse av lånet ved salg. Under presenteres boligprisutvikling for henholdsvis Oslo og Stavanger i perioden 2012-2022.

Tall hentet fra SSB

‍

Vi ser for oss to ulike scenarioer:

Case 1

Einar kjøper en 100 kvadratmeter stor leilighet i Oslo i 2012. Med utgangspunkt i grafene over tilsier dette en totalpris på 5.130.000 kroner. Han låner 80 %, og har dermed en innskutt egenkapital på en drøy million.

I 2016 er han nødt til å selge ettersom han har pådratt seg en betydelig kredittgjeld. Han selger i tråd med prisutviklingen, og oppnår en salgspris på 7.060.000 kroner. Vi tar utgangspunkt i at han ikke har betalt avdrag i perioden. Han sitter dermed igjen med en fortjeneste på 1.930.000 kroner. Dette gir en avkastning på egenkapitalen på ca. 100 % på 4 år.

Case 2

Hans har også kjøpt seg en leilighet på 100 kvadrat i 2012, men i hans tilfellet ligger objektet i Stavanger. Med utgangspunkt i grafene over tilsier dette en totalpris på 4.760.000 kroner. Han låner også 80 %, og har en innskutt egenkapital på ca. 950.000 kroner.

I 2016 mister han jobben, og må selge leiligheten. I perioden 2012-2016 har dessverre Stavanger opplevd et prisfall som følger av mye lavere oljepriser, og Hans er nødt til å ta til takke med en lavere salgspris. I tråd med utviklingen får han solgt leiligheten sin til 4.250.000 kroner. Han har heller ikke betalt avdrag og når lånet skal tilbakebetales sitter han igjen med 440.000 kroner av sin opprinnelige egenkapital på 950.000 kroner. Han har altså tapt over halvparten av sin oppsparte egenkapital.

Vær varsom ved høy belåning

Eksemplene over viser to helt ulike, reelle scenarioer. Det var ikke mange som hadde sett for seg fallet i oljeprisene og dermed boligprisene i Stavanger. Dette hadde stor innvirkning på folks økonomi, og de med høy belåning fikk virkelig kjenne det.

Om vi vil se ligningene sitasjoner igjen er vanskelig å si, men det er viktig å ha gode exit-strategier slik at du ikke blir ruinert av en eventuell prisnedgang. For å takle et potensielle prisfall bør du sørge for at du ikke er nødt til å selge eiendommen i denne perioden, og bør har alternative, likvide midler, for å takle dårligere økonomiske tider.

1.     Høye leieinntekter

Nummer to på listen over investeringsstrategier er eiendommer med høye månedlige kontantstrømmer. Her kommer begrepet yield inn i bildet, som forteller om forholdet mellom eiendomsverdi og leieinntekter. Jo høyere netto yielden på en eiendom er, desto høyere kontantstrøm vil du få månedlig.

Dette er en velkjent strategi for å kunne bygge opp eiendomsverdier og samtidig stå trygt ved eventuelle nedgangstider. Vi ser her på hvilke fordeler og ulemper denne strategien kan medføre.

Fordeler

Dersom du eier en kontantstrømseiendom, hvor fokuset ligger på høye leieinntekter, kan du være sikker på at disse inntektene kan økes hvert år. Leiepriser kan justeres i tråd med KPI hvert år, og ettersom denne som regel er positiv vil du kunne justere opp leieprisene. Dette vil i motsetning til forhåpninger om prisvekst gi en sikker strøm av inntekter. En god kontantstrømseiendom bør som minimum ha en positiv kontantstrøm hver måned. For å illustrere forskjellen på en god og en dårlig kontantstrømseiendom er det satt opp to ulike scenarioer under.

Case 1

Anders er på jakt etter en kontantstrømseiendom, men vil unngå høy risiko. Han finner seg derfor en leilighet i Oslo som han tenker kan passe seg for utleie. Leiligheten er en to-roms på 54 kvadrat, og kan med enkle grep gjøres om til en tre-roms. Med en rom-pris på 10.000 kroner vil regnestykke bli seende slik ut:

‍

Han oppnår her en netto yield på 3,6 %, som ikke er uvanlig for eiendommer i Oslo. Den månedlige kontantstrømmen ligger på – 7200 kroner som fordrer at Anders tar av sin hovedinntekt for å finansiere sin bi-inntekt som i dette tilfellet er negativ. Leiligheten egner seg muligens for prisstigning, men som en kontantstrømseiendom er den lite skikket.

Case 2

Kristin har på sin side større risikovilje, og ser seg om etter eiendommer som kan generere gode kontantstrømmer hver måned. Hun finner et hus på 300 kvadrat i Fredrikstad som ligger i nærhet til høgskolen. Ved enkle grep får hun inn 6 soverom i tillegg til to hybler i kjelleren. Regnestykket blir seende slik ut:

‍

Kristin oppnår her en netto yield på knappe 10 %, og ser på en månedlig positiv kontantstrøm på 13 300 kroner. Dersom hun klarer å holde ledigheten lav vil dette være en meget god kontantstrømseiendom i årene fremover.

Kan gi høyere betjeningsevne og raskere skalering

En annen fordel med kontantstrømseiendommer sett opp mot eiendommer kjøpt for prisstigning er muligheten til å oppnå høyere betjeningsevne. Banken regner som regel med leieinntekter som inntekt, og det vil være mulig å låne opp på denne inntekten på lik linje som ved inntekt fra fast jobb. For privat gjelder reglen om 5 ganger inntekt og i AS kan belåningen ligge på 10 ganger inntekt.

‍

Les også: Slik gjør giring deg rik

‍

For å illustrere hvilken fordel høye leieinntekter kan gi, tar vi utgangspunkt i eiendommene over satt i et AS. Her kan det lånes opptil 10 ganger inntekt.

·      Anders eier leiligheten i Oslo og mottar en årlig leieinntekt på 240.000 kroner. Ganges dette med 10 vil Anders kunne låne opp nye 2.4 millioner på denne inntekten.

·      Kristin eier eneboligen i Fredrikstad og har en årlig leieinntekt på 600.000 kroner. Ganges dette med 10 vil Kristin kunne låne opp nye 6 millioner kroner på denne inntekten.

Eksemplene over viser et stort gap mellom evne til å ta opp nye lån basert på leieinntekter. Dersom du har et ønske om å skalere eiendomsporteføljen din i et høyt tempo vil høye leieinntekter være helt avgjørende for å kunne låne opp til nye eiendomsinvesteringer.

Et tilsvarende gap vil komme tydelig frem i evnen til å spare opp ny egenkapital til neste objekt. Kristin sparer 160 000 kroner i netto per år, og vil i løpet av 6 år ha spart opp 1 million kroner. Legges prisvekst og mulighet til å refinansiere ut opparbeidet egenkapital i den eksisterende boligen vil denne prosessen gå enda raskere.

Anders på sin side må håpe på en veldig høy prisvekst for å kunne spare opp ny egenkapital. Denne prisveksten må i tillegg utligne en årlig negativ kontantstrøm på – 86 000 kroner.

Ulemper

Ved å kjøpe gode kontantstrømseiendommer kan du også møte på utfordringer. Eksempelvis vil mange gode kontantstrømseiendommer befinner seg i områder der prisveksten ikke nødvendigvis er den beste. Dette kan gi negative utslag ved eventuelle salg, og gjøre finansieringen tøffere.

Dette har imidlertidig mindre betydning hvis strategien er å sitte på eiendommene i lang tid og du ikke er nødt til å selge i nedgangstider.

Eiendommer med høye kontantstrømmer kan også bety mange unge leietakere og hyppig utskifting. Dette vil som regel medføre større arbeid med forvaltning og økt tidsbruk. Det finnes likevel mange metoder og verktøy for å effektivisere denne prosessen.

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom 

‍

Et annet aspekt er risikoen for ledighet. Dersom du har mange unge leietakere og hyppig utskifting i et område der presset på leiemarkedet ikke er signifikant, vil risikoen for ledighet være større. Ledighet er utleiers verste fiende, og kan gi store utfordringer hvis det vedvarer. Det er derfor avgjørende å planlegge utskiftninger i god tid og ha ryddige kontrakter som reduserer sjansen for ledighet.

Konklusjon

Diskusjonen rundt prisvekst eller høye leieinntekter har ikke et entydig svar. Hvilken strategi som lønner seg vil være avhengig av risikotoleranse, investeringsområde, kunnskap, tidsbruk osv. Vi har i denne artikkelen sett på fordeler og ulemper ved begge strategiene, og det vil være opp til den enkelte å vurdere hvilken investeringsstrategi som passer best.

Det utelukkes heller ikke at det finnes eiendomsinvesteringer som både har god prisvekst og høye leieinntekter, men disse er vesentlig vanskeligere å finne. Som Håkon Midtun så fint presiserer det: «Disse eiendommene finnes ikke, de må skapes».