Radonmåling i utleieobjektet – Hva må du foreta deg?

Som eiendomsinvestor og utleieforvalter har du kanskje fått med deg at det er stilt krav til måling av radon i utleieboliger. Disse kravene er ikke nedfelt i husleieloven eller lignende, men i 2014 ble det gjennom strålevernforskriften stil krav til radonnivåer i utleieboliger. Du har kanskje tenkt at du kan lukte deg frem til radon eller lignende? Det er dessverre feil. Det er kun en radonmåling som kan avdekke radonverdier.

Av lovteksten i strålevernforskriften kan det leses «Radonreduserende tiltak skal iverksettes i barnehager, skoler mv. som er omfattet av forskrift 1. desember 1995 nr. 928 om miljørettet helsevern i barnehager og skoler mv. § 2, dersom radonnivået overstiger 100 Bq/m​3 (tiltaksgrense). Tilsvarende gjelder for boliger hvor eier ikke bor eller oppholder seg. Radonnivået skal ikke overstige grenseverdien på 200 Bq/m​3 i slike bygninger og lokaler.».

Dette er trolig tall og fortegn en eiendomsinvestor ikke opererer med i hverdagen, og vi ser i denne artikkelen på hva disse kravene faktisk betyr for deg som utleier.

Les også: 5 tips til hvordan du kan gjøre utleieboligen din mer attraktiv

‍

Grenseverdi og tiltaksgrense for radonverdier

I relasjon til radonmåling benyttes grenseverdi og tiltaksgrense. Grenseverdien forteller deg om nivået av radon som ikke skal overstiges, og tiltaksgrensen forteller deg om nivået av radon som utløser krav om tiltak.

Årsmiddelverdien, også omtalt som gjennomsnittlig radon-konsentrasjon over et år, skal være under 200 Bq/m3 i oppholdsrom. Bq er måleenheten for mengde eller aktivitet til et radioaktivt stoff i et materiale. Det er verdien på 200 som betegnes som grenseverdien. Dersom verdiene overstiger dette nivået, skal ikke rommet benyttes.

Dersom du har nivåer lavere enn 200 Bq/m3, kan du fortsatt være pliktig til å iverksette tiltak for å redusere nivåene. Denne plikten slår inn når nivåene er målt til over 100 Bq/m3, og dette omtales som tiltaksgrensen. Tiltakene som skal iverksettes skal sørge for å redusere radon-nivået til et praktisk minimum. Etter tiltak er iverksatt er det nødvendig med en ny radonmåling for å kontrollsjekke at tiltakene har hatt ønskelig effekt. Under er det illustrert tre ulike eksempler:

·      Du gjennomfører en radonmåling, og får utslag på 195 Bq/m3. Du iverksetter tiltak, og får nye verdier tilsvarende 112 Bq/m3. Du er her nødt til å beholde dokumentasjonen på utførte tiltak, for å bevise at du har redusert radonnivået til et praktisk minimum

·      Du gjennomfører en radonmåling, og får utslag på 195 Bq/m3. Du iverksetter tiltak og får nye verdier tilsvarende 76 Bq/m3. I dette tilfellet er det tilstrekkelig å kunne vise til den nye målingen på 76 Bq/m3.

·      Du gjennomfører en radonmåling og får utslag på 433 Bq/m3. Du iverksetter tiltak og får nye verdier tilsvarende 360 Bq/m3. Du må her iverksette flere tiltak, og etter flere tiltak er gjennomført får du nye verdier på 155 Bq/m3. Du må i dette tilfellet også ta vare på all dokumentasjon.

Som illustrert over kan altså en bolig med 155 Bq/m3 leies ut, men samtidig kan en annen bolig med samme nivå være pliktig til å iverksette tiltak. Forskjellen er utgangspunktet og hvor omfattende tiltakene har vært.

Dokumentasjon og måling av radonverdier

Som tidligere nevnt er du pliktig til å utføre radonmålinger av utleieobjektet. Med dette følger også et krav til dokumentasjon. Dokumentasjonen skal ikke registreres noe sted, men må være tilgjengelig for leietaker eller dersom det skal foretas et tilsyn.

Det er kun målerapporter som omfatter måling fra minimum 2 vintermåneder som aksepteres. Med andre ord kan målingen foretas fra eksempelvis 1. november til 12. januar. Målingen vil gi en gjennomsnittlig radonkonsentrasjon, og kan måles ved å benytte åpen og lukket sporfilm og elektroniske måleinstrumenter. For å måle radonverdiene benyttes følgende fremgangsmåte:

·      Det skal måles i minimum to oppholdsrom, og minimum et oppholdsrom per etasje

·      Måleinstrumentene plasseres en til to meter over gulvet, og skal ikke plasseres nærmere enn 20 cm fra vegger og hjørner. Det skal også plasseres minimum 1,5 meter fra vinduer, dører, luftekanaler, varmeovner og andre lignende elementer

·      Utstyret skal henge eller ligge fritt og skal ikke beveges på under måleperioden

·      Rommene skal brukes som normalt under måleperioden

Det er som tidligere nevnt også viktig å kunne dokumentere tiltakene som er iverksatt for å redusere radonnivåer. Dette kan være kvitteringer på utført arbeid dersom tiltaket ikke er synlig, eller lett visuelt tilgjengelige tiltak.

Ved et eventuelt tilsyn av radonmålinger og tiltak vil det som regel være kommunen som kommer på besøk. Strålevernet har også myndighet til å føre tilsyn. Det er viktig å være klar over at leietaker også kan be om dokumentasjon på målinger og eventuelle tiltak, og det kan bli anført som en mangel dersom ikke dette kan fremvises.

‍

Les også: Før du investerer: Har du husket å sjekke kommunearkivet?

Radonmåling må utføres regelmessig

Ettersom radonnivåer kan endre seg over tid er det nødvendig med jevnlige målinger. Ifølge Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet finnes det ikke noe fasitsvar for hvor ofte det bør måles, og det må gjøres en konkret vurdering for hvert tilfelle. Likevel kan det tas utgangspunkt i følgende:

·      Det skal alltid måles etter større ombygging og bruksendring

·      Dersom det er innført tiltak mot radon i bygningen, bør det utføres målinger hvert 5 år. Dersom nivåene har vært høye, bør det utføres oftere.

·      Dersom tidligere målinger har vist stabilt lave radonnivåer under tiltaksgrensen på 100 Bq/m3, holder det å måle hvert 10. år, såfremt det ikke har skjedd endringer i bygget, ventilasjonen eller grunnforhold

Det går frem Direktoratet at boliger kan leies ut til tross for at det ikke er foretatt målinger, men du er pliktig til å foreta målinger ved første mulige måleperiode etter boligen er leid ut.

Finnes det unntak fra strålevernsreglementet?

Krav om radonmålinger gjelder for alle typer utleieboliger. Dette vil si at selv om du leier ut kjellerleiligheten under din egen boenhet er du fortsatt pliktig til å foreta deg målinger, ettersom kjellerleiligheten regnes som en egen boenhet.

Ettersom radon siger opp fra bakken er stilles det ikke krav til leiligheter som ikke er i kontakt med bakken, men unntak av etasjen over. Med andre ord er boenheter som ligger i 3. etasje eller høyere vanligvis unntatt fra måleplikten.

Utfør radonmåling så tidlig som mulig

Dersom uhellet skulle være ute og du har radon i utleieboligen vil ikke problemet forsvinne av seg selv. Det er helseskadelig å oppholde seg i rom med høye radonverdier, og det er derfor viktig å få iverksatt tiltak så tidlig som mulig. I tillegg er det en trygghet å ha dokumentasjon på lave radonnivåer dersom utleier eller kommunen skulle forespørre dette. Det er ikke dyrt å gjennomføre en radonmåling, men det kan bli dyrt dersom måling og tiltak utsettes.

Les også: Dette bør du se etter i tilstandsrapporten når du kjøper bolig