Rendyrkede eiendomsinvesteringer vs. Normale boliger for utleie – hva lønner seg?

Majoriteten av boligene som ligger på Finn.no er «normale» boliger som selges til hvermannsen av ulikt slag. Investerer du i boligeiendom for utleie har du sikkert brukt mange timer på å gjøre undersøkelser og funnet ut at du ikke bare konkurrerer med andre eiendomsinvestorer, men også alle de som er på utkikk etter bolig.

Likevel finnes det objekter som en utviklet i det omfang at den ikke passer til vanlig boligformål, men som en rendyrket eiendomsinvestering. Eksempler på dette kan være større bygg som er inndelt i 10 + hybler, eiendommer skreddersydd til AirBnb osv. Dette kan være investeringer som betaler seg svært godt.

Vi reflekterer i denne artikkelen rundt forskjellene mellom normale boliger for utleie og rendyrkede eiendomsinvesteringer. Hva er oppsiden og nedsiden ved de to? Og hva bør du investere i fremover?

‍

Vanlig boligeiendom – et trygt alternativ

Innenfor dette segmentet finner vi de fleste utleieobjektene. Dette er objekter som kan fungere, med mindre endringer, like godt til en familie, som til et kollektiv med 5 studenter. Det kan være gode investeringer med gode kontantstrømmer og finnes gjerne i nærhet av store universiteter, arbeidsplasser eller lignende.

·      Du kjøper i og selger til hele markedet

Dette kan betraktes som både en fordel og en ulempe. Dersom du er på jakt etter en eiendomsinvestering som skal gi gode kontantstrømmer i form av leieinntekter, vil du lete i et marked der det både befinner seg eiendomsinvestorer og folk på jakt etter et hjem til seg selv.

Ettersom det finnes en stor kjøper – og selgergruppe, kan det bety at prisingen av objekter kan bli kunstig høy. Dette kan være tilfellet hvis noen ser for seg «drømmehjemmet», og du betrakter det som et investeringsobjekt. Parallelt vil du ved et eventuelt salg kunne nå ut til både investorer og folk på jakt etter sin første leilighet og dermed kunne nå den høyeste salgsprisen.

·      En likvid investering

Dersom dine fremtidige eiendomsinvesteringer er vanlig boligeiendom er sannsynligheten større for at du får med deg banken på laget. Dersom objektet lett kan omsettes igjen, enten som investeringsobjekt eller som bolig for en familie, vil banken kunne betrakte det som en «likvid» eiendomsinvestering.

·      En god kombinasjon

Dersom du investerer i eiendom for å hente inn gode kontantstrømmer vil det finnes et hav av eiendommer å velge mellom. Det kan derfor være lurt å se seg om etter eiendommer som egner seg for utleie kombinert med at de kan bli solgt til både eiendomsinvestorer og vanlig folk på jakt etter bolig.

·      Uprofesjonelle aktører

Dersom du kjøper en vanlig bolig for utleie, vil du i mange sammenhenger møte på uprofesjonelle aktører. Dette vil si leietakere, herunder studenter, arbeider osv, som ikke leier av deg for kommersielle formål. Det er ikke sagt at det vil oppstå problemer, men som regel vil omfanget av forvaltning øke dersom du opererer med uprofesjonelle aktører

‍

Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg

Rendyrkede eiendomsinvesteringer

Med rendyrkede eiendomsinvesteringer sikter vi her til objekter som ikke kan benyttes som vanlig boligeiendom for en familie. Dette vil selvfølgelig innebære næringseiendom, men også eiendom med større utleiemuligheter, eksempelvis et ombygget samfunnshus med 20 hybler.

·      Kan finne mange gode dealer

I dette markedet vil mange eiendommer være rettet mot maksimal utnyttelse av areal og høye leieinntekter. Mange av eiendommene vil også ha en viss størrelse som gjør at investeringen blir stor, og dermed også størrelsen på kontantstrømmen. En slik eiendom kan derfor tilsvare 3-4 andre eiendomsinvesteringer i omfang.

·      Mindre forvaltning

Dersom du investerer i større eiendommer med lange og mange leieforhold vil den totale forvaltningen din sannsynligvis også reduseres. Dersom du har en eiendom med 30 leieforhold kontra 5 eiendommer med 6 leieforhold kan forvaltningen reduseres kraftig hvis det blir gjort riktig.

·      Profesjonelt marked

Ettersom du sannsynligvis vil operere i et marked med hovedsakelig profesjonelle aktører, vil også prisingen av objektene være deretter. Dette kan være både positivt og negativt, ettersom det blir vanskeligere å «kapitalisere» på at hvermannsen overser et godt utleiepotensial, men samtidig vil du få priset et objekt ved salg som i større grad reflekterer eiendommen som et kontantstrøms objekt.

·      Vanskeligere med finansiering og salg

Dersom du skal investere i eiendommer med mange leieforhold eller næringseiendom må dette som regel gjøres gjennom AS. Dette kan gjøre finansieringen vanskeligere. Du må i større grad overbevise banken om at dette er et lønnsomt prosjekt som vil kunne betjene lån og avdrag.

Store eiendommer som ikke egner seg til bolig vil også kunne bli vanskeligere å omsette, ettersom du har vesentlig færre kjøpere å presentere objektet til. Dette vil banken kunne oppfatte som et lite likvid objekt, og dermed kreve ytterligere sikkerhet.

Les også: Slik flytter du eiendommer skattefritt fra privat eierskap til selskap

Risikovurdering og kunnskap

Det finnes ingen fasit for hva som er den riktige strategien å gå for. Gjerne kan en kombinasjon av ulike eiendomsinvesteringer lønne seg, da du ikke er like utsatt for endringer i ett marked. Som presentert over finnes det både fordeler og ulemper ved begge strategiene, og et ulikt risikobilde. En investering i vanlig boligeiendom for utleie vil i de fleste tilfeller være lettere å selge enn et rent investeringsobjekt som ikke kan benyttes som en normal bolig.

‍

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 1 - Utleie og forvaltning av eiendom

‍

Har du tilstrekkelig med erfaring og kunnskap kan du vurdere eiendomsinvesteringer med mer risiko. Dette vil potensielt kunne gi større avkastning på sikt, men også føre til større tap. Er du helt i starten av din eiendomskarriere kan det være lurt å forhøre seg med folk som har erfaring fra begge markedene. Spør du inne på Eiendomshjørnet vil du nok få mange nyanserte svar.