Risikoen ved eiendom - Del 1 - Utleie og forvaltning av eiendom

De siste årene har det blitt godt kommunisert at utleie av eiendom er lukrativt. I ulike nettaviser, forum, twitter, instagram og lignende kan vi lese om den ene eiendomsinvestoren etter den andre som har gjort gode penger på eiendom de siste årene. Dette har vært perioder med lave rentenivåer og gode utsikter for investering i eiendom.

Men er det så lett som de skal ha det til? Holder det å finne første og beste bolig? Som regel ikke. Vi har derfor valgt å skrive en artikkelserie om risikoen du bør kjenne til hvis du skal begynne å investere i eiendom. Dette gjelder ikke bare eiendomsinvesteringer for utleie, men også utvikling og makroøkonomiske forhold.

Del 1 fokuserer på utleie og forvaltning og kan være nyttig for både de som har tenkt til å starte med utleie, men også de som har holdt på noen år og trenger en liten påminnelse etter et par år med Klondike-stemning i boligmarkedet.

‍

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 2 - Utvikling av eiendom

‍

‍

Kvalitet på leietaker

Første risikomoment innenfor forvaltning og utleie av eiendom er kvalitet på leietaker. Dette gjelder både for næringseiendom og boligeiendom, men vi skal fokusere på sistnevnte i denne omgang.

Har du drevet med utleie tidligere er du kanskje kjent med dette fra før av. Kvaliteten på leietakeren kan være avgjørende for effektiviteten og lønnsomheten av eiendomsinvesteringen. En god leietaker betaler i tide og følger kontrakten, og en dårlig leietaker kan gjøre det motsatte.

Det er alltid en risiko forbundet med valg av leietaker. Med mindre leietaker er en godt bekjent eller lignende kan du aldri være helt sikker på at vedkommende vil følge kontrakten og betale i tide. Det er derfor lurt å ha en god struktur for hvordan du velger ut leietakere og opprettholder et godt forhold.

Tips for å redusere risiko forbundet med valg av leietaker inkluderer blant annet:

•   Be om tidligere referanser
• Be om å gjøre en kredittsjekk eller et leietakerbevis
• Gå nøye gjennom boligen og tilhørende tekniske installasjoner med leietaker
• Gå for lengre kontrakter – mindre forvaltningsarbeid
• Etabler et godt forhold med leietaker slik at kommunikasjonen blir lettere

Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?

Ledighet/vakanse

Et annet risikomoment innenfor forvaltning av eiendom er vakanse eller ledighet. Står boligen ledig over lengre tid kan dette tære på oppsparte midler og eventuelt føre til at du må selge objektet. Som regel vil dette være problemfritt i større byer eller studentbyer der leiemarkedet er hett, men du bør likevel planlegge med omhu slik at antall måneder med ledighet blir et minimum.

Tips for å redusere risikoen knyttet til ledighet:

• Legg ut annonser i god tid før kontrakt utløper
• Hold løpende dialog med leietaker slik at du har god kontroll på når leietaker eventuelt vil flytte ut
• Ha gode bilder og utfyllende informasjon om boligen slik at det ikke oppstår misforståelser rundt boligen
• Gjør boligen fleksibel med tanke på utleiesegment slik at du har mulighet til å leie ut til mer enn en befolkningsgruppe
• Gjør gode undersøkelser på ledighet i området før eventuelle kjøp. Her er det mulig å kontakte utleiere i området på finn.no og danne seg et overblikk over tilstanden på leiemarkedet i det området

Soliditet på kontrakt

Et annet aspekt av eiendomsforvaltningen er kontrakten. Å gå inn i et leieforhold uten kontrakt er forbundet med stor nedsiderisiko, og tilsvarende vil en solid kontrakt redusere denne risikoen. Soliditeten på kontrakten kan være med på å redusere risikoen knyttet til utleie ved at du har det juridiske på plass. Mange utleiere har brent seg på at kontrakten mangler viktige punkter.

Aspekter å inkludere i kontrakt for å redusere risiko kan blant annet være:

• Spesifisere oppsigelsestid og frist
• Inkludere fravikelsesklausul for enklere utkastelse
•   Spesifisere i kontrakt at husordensreglene skal følges
• Ha klare datoer for innbetaling av husleie og spesifiser hva som skjer dersom husleie uteblir
•   Bindingstid på minimum 9 måneder for forutsigbarhet

Lavere leiepris enn forventet

En annen risiko du som utleier kan møte på er å ikke oppnå de tiltenkte leieinntektene. Det kan være lett å justere leieinntektene i regnestykket for å få tallene til å gå opp, men det kan derimot være vanskelig å oppnå denne leieprisen i leiemarkedet.

Dette kan være utslagsgivende på eiendommens betjeningsevne av lånet og bør derfor være så korrekt som mulig. Heller enn å regne med litt for høye leieinntekter kan det være lurt å regne med litt lavere leieinntekter slik at eventuell ekstra inntekt blir en bonus.

For å finne den riktige leieprisen for boligen din kan du blant annet gjøre følgende:

•   Se gjennom finn-annonser i området for lignende objekter og tilhørende leiepris
•   Forhør deg med lokale utleiemeglere om prisnivået
• Legg ut annonser i god tid før innflytning for å lodde stemningen for satte leiepris

‍

Les også: Når kan du øke husleien?

Reduser nedsiderisikoen

For utleie av eiendom er det viktig å redusere nedsiderisikoen. Det er dermed viktig å være klar over hvilke risikomomenter som finnes og hvordan nedsiderisikoen kan minimeres. Punktene nevnt i denne artikkelen er risikomomenter de fleste utleiere møter på, og tilhørende tips kan være nyttige for å redusere nedsiderisikoen og gjøre forvaltningen så lønnsom som mulig.

‍