Risikoen ved eiendom - Del 3 - Makroøkonomiske forhold

For å ta gode beslutninger og gjøre de beste eiendomsinvesteringene bør du ha kontroll på de makroøkonomiske forholdene som påvirker dine investeringer. Flere av disse forholdene har en tendens til å bli neglisjert når vurderinger tas, og det kan bli dyrt i ettertid.  

Vi har tidligere skrevet om risiko knyttet til forvaltning og utvikling av eiendom. Dette kan være gode ressurser for deg som ønsker å få en bedre oversikt over risikoen knyttet til disse eiendomsinvesteringene. De to artiklene kan leses her.  

Denne artikkelen vil derimot se på hvilke risikomomenter knyttet til makroøkonomiske forhold du bør være klar over og tilsvarende hvordan du kan redusere nedsiderisikoen. Ved å analysere trender kan du stå bedre rustet til både nedgangstider og oppgangstider.

‍

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 5 - Et historisk blikk

Endring i nasjonal og internasjonal økonomi – økte renter

Alle eiendomsinvesteringer er utsatt for makroøkonomisk risiko. Eiendommers lønnsomhet vil ofte være svært avhengig av rentenivået, og det kan derfor være vanskeligere tider i vente for eiendomsinvesteringer kommende måneder.

Det har de siste årene vært usedvanlig lave renter i Norge, og mange har derfor klart å betjene mye større lån enn tidligere. Dette har gitt mange nordmenn mulighet til å kjøpe sekundærboliger for utleie. Dette kan fungere som en fin bi-inntekt så lenge du er likvid nok til å betale renter og avdrag. Man skal derimot passe seg for er eiendomsinvesteringer som ikke tåler høyere rente.

Vi ser for oss følgende scenario:

Året er 2021 og Ole er på jakt etter en sekundærbolig som kan brukes til utleie. Han har satt opp et regnestykke for en aktuell eiendom:

• Kjøpspris – 3.200.000 kr
• Lånesum – 80% - 2.560.000 kr
• Netto leieinntekt – 18.000 kr i måneden

• Renteutgifter ved 1,8 % utlånsrente – 3800 kr
• Avdrag ved serielån – 8.500 kr
• Skatt – 3950 kr
• Rentefradrag – 830 kr

• Kontantstrøm = 920 kr i måneden

Ved første øyekasts kan dette virke lukrativt. 920 kroner i måneden, verdistigning og at noen andre betaler avdragene dine kan jo virke fristende. Ole kjøper boligen og starter utleie. Drøye to år senere, oktober 2023, ligger utlånsrenten på 5,5 %. Ole har heller ikke fulgt med de makroøkonomiske endringene i KPI, og har derfor ikke justert opp leien. Regnestykket ser derfor slik ut:

-       Netto leieinntekt – 18.000 kr i måneden

• Renteutgifter ved 5 % utlånsrente – 11.700 kr
• Avdrag ved serielån – 8.500 kr
• Skatt – 3950 kr
• Rentefradrag – 2500 kr

• Kontantstrøm = - 3650 kr i måneden

Det som i utgangspunktet ga Ole en liten inntekt hver måned har nå utviklet seg til å være et tapsprosjekt. Ole klarer ikke å betjene den høye rentekostnaden, og er nødt til å selge eiendommen med tap.

For å koble dette på makroøkonomiske endringer kan det oppsummeres slik:

• Lav rente fører til lavere avkastningskrav og yield til eiendomsinvesteringer
• Lavere avkastningskrav gir lavere krav til lønnsomhet
• Lavt krav om lønnsomhet gir lite lønnsomme prosjekter som står seg dårlig i perioder med høyt rentenivå

For å redusere nedsiderisikoen knyttet til renter kan du blant annet:

• Gjøre grundige vurderinger om hvordan rentebanen vil utvikle seg
• Regne nye eiendomsinvesteringer med et høyere rentenivå hvis du befinner deg i en tid med lave renter
• Vær nøye med å KPI-justere leien for å få mest mulig ut av utleieobjektet
• Unngå investeringer som gjør deg utsatt for likviditetsspreng ved dårligere tider

‍

Les også: Hvordan har rentene utviklet seg i Norge de siste 40 årene?

Arbeidsledighet

Arbeidsledighet kan ha stor påvirkning på eiendomsinvesteringer både regionalt og nasjonalt. I områder som i utgangspunktet har alt for få boliger, eksempelvis Oslo, vil ikke boligprisene være like utsatt for økt arbeidsledighet. Derimot vil et svakt arbeidsmarked ramme boligpriser og næringseiendom som har tilstrekkelig med eiendom.

Eiendomsmarkedet i Stavanger er et godt eksempel på hvordan økt arbeidsledighet presset både boligpriser og priser på næringseiendom ned. Etter at oljeprisen begynte å dale i 2014, mistet over 40.000 jobben i den norske oljebransjen. En stor andel av disse menneskene var bosatt og jobbet i Stavanger regionen. Dette førte til en korreksjon i eiendomsmarkedet, herunder bolig og næring, ettersom folk ikke kunne betjene boliglån og mange bedrifter gikk konkurs.

Det kan være vanskelig å spå hvordan arbeidsmarkedet vil utvikle seg, men det kan være lurt å stille seg følgende spørsmål:

• Er eiendomsinvesteringen lokalisert i et satsingsområde?
• Hvordan har befolkningsveksten i området endret seg den siste tiden?
• Er det planlagt større byggeprosjekter i området, eksempelvis sykehus eller universitet, som kan føre til økt etterspørsel av utleieboliger for arbeidere eller studenter?
• Hvordan er beholdningen med boliger og ulike segmenter innenfor næringseiendom? Er det høy eller lav ledighet?

Skatte – og avgiftspolitikk

Skatte- og avgiftspolitikken kan også ha stor innvirkning på lønnsomheten av en eiendomsinvestering. Eiendomsskatten er et eksempel på skatt som vil ha innvirkning på din investering. Denne varierer fra kommune til kommune, og skatte – og avgiftsplikt i valgt investeringsområde kan derfor være utslagsgivende for lønnsomheten av prosjektet ditt.

Sentrale skatter og avgifter du bør være klar over inkluderer blant annet:

• Eiendomsskatt
• Skatt på kapitalinntekt (utleie)
• Formuesskatt
• Kommunale avgifter og dokumentavgift

Det finnes et knippe av regler og metoder for å regne ut skatter og avgifter. Hvordan dette regnes ut og hvilke aspekter som er utslagsgivende kan spare deg for mye tid og penger. Under er et eksempel på hvordan formuesskatt for boliger har endret seg de siste årene og hvordan nye regler om dyrere boliger påvirker eiendomsinvesteringen din.

• Formuesskatt av primærbolig med markedsverdi under 10 millioner beregnes til 25 % av formuesverdi
• Fra 2022 beregnes formuesskatt av primærboliger med markedsverdi over 10 millioner til 50 % av formuesverdi
• Fra 2023 beregnes formuesskatt av primærboliger med markedsverdi over 10 millioner til 50 % av formuesverdi
• Fra 2018 til 2021 beregnes formuesskatt av sekundærboliger til 90 % av markedsverdi
• Fra 2023 beregnes formuesskatt av sekundærboliger til 100 % av markedsverdi

Det er vanskelig å unngå skatter og avgifter, men det er viktig å være klar over hvordan de beregnes og hvordan de er ulike. Du kan blant annet:

• Vær alltid oppdatert på skatte – og avgiftspolitikk slik at regnestykkene er korrekte og du ikke får uventede utgifter
• Gjøre undersøkelser av hvordan skatte – og avgiftspolitikk er ulik i noen kommuner og dermed gi økonomiske fordeler eller ulemper for eiendomsinvesteringene dine
• Følge med på politiske forslag og vedtak som for eksempel vil forby hyblifisering

Les også: Hvordan regnes formuesverdi på bolig og hvordan klager du hvis denne er satt for høyt?

Ha kontroll på trender og endringer i økonomien

I en stadig med uforutsigbar tid er kunnskap og grundige analyser gode verktøy for å forstå og utnytte makroøkonomiske endringer. Disse endringene vil ha betydning for dine eksisterende og kommende investeringer, og risikoen knyttet til disse investeringene bør ikke undervurderes.

Ved å følge endringer i økonomien og markedet, justere investeringsstrategier i tråd med trender og ha god kontroll på skatter og avgifter kan du forbedre din evne til å navigere gjennom både lav – og høykonjunkturer i økonomien.

Vær obs på at enhver investering innebærer risiko, men med riktig planlegging og kunnskap kan du forbedre sjansene dine for å gjøre gode eiendomsinvesteringer.

‍