Risikoen ved eiendom - Del 5 - Et historisk blikk

Med økende renter og økende usikkerhet er det enighet om at risikoen ved eiendomsinvesteringer stiger. Mange eiendomsinvestorer betrakter at kommende høst kan bli en av de tøffeste periodene på lenge, og det er ikke uten grunn. Panikken sprer seg og prosjekter stoppes opp. Men er det virkelig så høy risiko for investorer i det private eiendomsmarkedet?

 For å finne ut av dette kan det være hensiktsmessig å ta en tur i historiebøkene. Mange frykter et boligkrakk tilsvarende det som forekom ved bankkrisen i 88-93. Så hvordan stiller denne perioden seg til tidligere perioder der boligkrakk har vært faktum og situasjonen uutholdelig for mange investorer?

‍

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 1 - Utleie og forvaltning av eiendom

Etterkrigstiden

For å nøste opp i løse historietråder starter vi med å se på boligsituasjonen etter krigen, 1945. Vi led av boligmangel i Norge, og det var et stort satsningsområde å få bygget tilstrekkelig med boliger. I politikken som ble ført var det også viktig at folk eide sin egen bolig, og ikke bare leide. Dette har i ettertid ført til en veldig sterk eierlinje i Norge.

Fram til 80-tallet var denne oppskriften en suksess, og flere og flere fikk sin egen bolig. Ikke nødvendigvis en fasjonabel bolig, men en enkel fungerende bolig. Mye av denne boligbyggingen ble organisert gjennom borettslag og boligbyggelag.

Disse leilighetene var underlagt prisregulering og hadde innskuddspriser i størrelsesordenen 1500 kroner -15.000 kroner. Dette vil si at hvis du kjøpte en av disse leilighetene for 12.000 kroner var du også nødt til å selge den for 12.000 kroner. Det skal legges til at justering for konsumprisindeksen kunne ilegges salgsprisen.

Ettersom det stadig var boligmangel og inflasjonen steg, ble det utviklet et parallelt marked hvor folk betalte penger under bordet for å sikre seg en leilighet i et borettslag. Sett i ettertid kan dette betegnes som en sort økonomi som opererte ganske fritt.

Frislipp av den regulerte boligpolitikken

I etterkrigstiden frem til 80-tallet var de fleste aspekter innenfor bolig regulert. Dette inkluderte blant annet tomtepriser, borettslagsleiligheter og utlånspraksis i bankene. Renten var også styrt på et annet vis enn det vi ser i dag.

Gjennom 70-tallet så vi kraftig inflasjon og stadig devaluering av den norske kronen. Som et svar på dette ville Høyre i større grad frigjøre det norske boligmarkedet, og arbeiderpartiet fortsette reguleringen. Høyre vant fram, og dereguleringen startet.

• I 1982 ble regulering av borettslagsleiligheter opphevet
• I 1983 ble regulering av tomtepriser opphevet
• I 1985 ble regulering av finansieringsmuligheter fra bankene opphevet

‍

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 3 - Makroøkonomiske forhold

Ettersom dette var en periode med stort press i boligmarkedet, førte dereguleringen til en voldsom vekst i boligprisene. Parallelt med dette kunne du også fradragsføre mye større andel av renteutgiftene dine. Dette førte til lave lånekostnader og en inflasjon som spiste opp lånet for hvert år som gikk.

Resultatet? Galopperende eiendomspriser og Klondyke-stemning i eiendomsmarkedet.

Slike tider varer sjeldent lenge, og i 1987 ble vi vitne til en voldsom nedgang i oljeprisene. Dette gikk direkte inn i boligmarkedet og tilhørende banker. Renten skjøt i været, og rentenivåer på mellom 10 og 20 prosent var ikke uvanlig.

Før dette hadde lave renter og høy prisstigning ført til stor gjeldsvekst blant nordmenn. Med den plutselige høye renten, synkende boligpriser og redusert fradragsføring av renteutgiftene var situasjonen plutselig en annen. Folk klarte ikke lenger å betale på lånene sine og boligprisene falt voldsomt.

Mindre banker med lite egenkapital hadde også store betalingsproblemer med synkende boligpriser og mange av disse gikk konkurs.

Så hvordan skiller denne situasjonen seg fra dagens situasjon?

‍

Les også: Hvordan har rentene utviklet seg i Norge de siste 40 årene?

Deregulering vs. Regulering

Hendelsesforløpet over er en forenkling av de prosessene som foregikk fra 1945 og frem til bankkrisen. Det illustrerer likevel hva som var de underliggende driverne for de fallende boligprisene. 40 år med reguleringer ble på kort tid frigjort uten at konsekvensene var redegjort for.

Ser vi på dagens situasjon er det ganske annerledes. Å forvente at vi skal møte de samme utfordringene som på slutten av 80-tallet er vanskelig å se for seg, ettersom de underliggende driverne er ulike. Dagens boligmarked er relativt stabilt, og arbeidsledigheten er lav. Selv om rentene biter nå, er de historisk sett ikke veldig høye.

Det er likevel naturlig å anta at boligprisene skal noe ned fremover. Selv om risikoen øker med høyere renter og usikkerhet, er det likevel fornuftig å anta at risikoen er lavere i dag enn den var før boligkrakket under bankkrisen.

Har du kapital og vilje kan det dukke opp mange gode muligheter fremover. Ser man tilbake er det mange store formuer som er bygget i nedgangstider. 

‍