Så mange utleieenheter kan du eie privat før det regnes som næringsvirksomhet

I Norge finnes det ingen eksakt grense for når utleie av eiendom går fra å være passiv kapitalforvaltning (privat utleie) til å bli ansett som næringsvirksomhet. Det er imidlertid praksis hos Skatteetaten å vurdere flere faktorer for å avgjøre om en person driver næringsvirksomhet eller ikke. Noen av faktorene som kan påvirke vurderingen er antall utleieenheter, hvor mye tid og ressurser det brukes på utleieaktiviteten, om du har andre arbeidsinntekter, og om du har et systematisk og organisert oppsett for utleieaktiviteten din.

Konsekvensene av å defineres som næringsvirksomhet er en betydelig økning på nesten 30 % i skatt. Hver sak er unik, men i denne artikkelen skal vi tilstrebe å gi et generelt svar ved å vise til Skatteetatens egne retningslinjer. Dette gjør vi ved å se nærmere på en bindende forhåndsuttalelse utformet av Skatteetaten.

‍

Les også: Hvordan regnes formuesverdi på bolig og hvordan klager du hvis denne er satt for høyt?

‍Bindende forhåndsuttalelse (BFU)

En bindende forhåndsuttalelse er en uttalelse fra Skatteetaten som omfatter hvordan de vil tolke og anvende skattereglene gitt en bestemt situasjon. Hvem som helst som ønsker å få avklart spørsmål om sin egen skattesituasjon før de gjennomfører en handling kan søke om en BFU.  

Ved å søke en bindende forhåndsuttalelse kan innsenderen få en bekreftelse på hvordan Skatteetaten hypotetisk vil tolke og håndheve reglene i en gitt situasjon, og dermed unngå tvil eller misforståelser som kan føre til senere konflikter mellom søkeren og Skatteetaten. Det kan for eksempel være spørsmål om skattemessige konsekvenser ved oppstart av en virksomhet, etablering av et holdingselskap, eller ved kjøp eller salg av en eiendom.

En BFU er juridisk bindende for Skatteetaten, så lenge de faktiske forholdene ikke endres vesentlig fra det som er beskrevet i søknaden. Det vil si, dersom de faktiske forholdene endres, eller hvis innsenderen ikke overholder de vilkårene som er beskrevet i forhåndsuttalelsen, kan skattemyndighetene fravike uttalelsen og kreve at søkeren tilbakebetaler den skatten de mener er riktig.

Etter en BFU er ferdigbehandlet av Skatteetaten, publiseres den ofte i Skatteetatens åpne arkiv. Ved at innsender anonymiseres, er det optimalt at skattemyndighetene kan dele sin argumentasjon med offentligheten.

Enheter

Videre i denne artikkelen kommer vi ofte til å omtale enheter i forbindelse med Skatteetatens vurderinger. Hva som definerer en enhet er ikke alltid like lett å vite. I Skatteetatens skjønnsmessige vurdering legges det for eksempel vekt på hvor høye inntekter enheten genererer, eller mengden jobb enheten krever fra eier.

En vanlig misforståelse er at antall enheter beregnes basert på antall soverom i utleieboligen. For eksempel at to soverom i en utleiebolig fører til at utleieboligen er å regne som to enheter. Dette er ikke nødvendigvis riktig.

En tommelfingerregel er at enheten må være en separat bolig med låsbar dør, eget bad og kjøkken for å i utgangspunktet kunne defineres som en enhet. Antall leietakere i den enkelte enhet påvirker derfor ikke direkte om enheten er å regne som en eller flere enheter. Dette kan kort illustreres med fem ulike scenarioer:

• Utleie av hybeldel i kjeller med låsbar dør til øvrig del av huset, ett soverom, ett kjøkken og ett bad —> Kan regnes som 1 enhet

• Utleie av en leilighet med 4 soverom, ett kjøkken og ett bad —> Kan regnes som 1 enhet

• Utleie av tomannsbolig med 4 soverom, to kjøkken og to bad —> Kan regnes som 2 enheter

• Utleie av del av egen primærbolig, der kjøkken og bad deles —> Kan regnes som 0 enheter

• Utleie av bygård med 5 leiligheter, med egne kjøkken og bad i hver leilighet  —> Kan regnes som 5 enheter

Poenget her er at antall leietakere ikke alltid definerer den enkelte utleieenhetens definisjon som en eller flere enheter. Dette er viktig å forstå, ettersom Skatteetaten ofte opererer med enhetsbegrensninger i sine vurderinger av om en persons utleie er å anse som passiv kapitalforvaltning eller næringsvirksomhet.

Normalt er denne enhetsbegrensningen 4 enheter per person. Det betyr at for eksempel et ektepar i teorien kan drive utleie av til sammen 8 enheter uten at det behøver å regnes som næringsvirksomhet, jf. BFU 04/06. Hvis dette er tilfellet, er det avgjørende at ekteparets enheter ikke blandes for å holde utleien utenfor næringsvirksomhet. Det betyr egne regnskap, lån, kontoer for innbetaling av leie, kontaktperson ved inn-/utsjekk og så videre.

‍

Les også: Hva er fremleie og når kan det benyttes?

BFU 09/06 – et eksempel fra virkeligheten

For å illustrere hvordan et samboerskap kan eie flere enheter hver for seg privat, samt hvor den generelle grensen for når utleie regnes som næringsvirksomhet, kan vi undersøke BFU 09/06.

Dette fremkommer av innsendelsen fra innsender til Skatteetaten:

Denne bindende forhåndsuttalelsen omhandler et ektepars utleiepraksis, hvor både kvinne og mann eier flere utleieenheter hver for seg. Kvinnen har arvet et boligbygg med fire leiligheter og to hybelleiligheter, hvor alle leiligheter med unntak av en av hybelleilighetene inngår for utleie. Altså 5 utleieenheter. Årlige leieinntekter kom på 242 000 kr. Mannen på sin side driver utleie av tre leiligheter og en hybel. Altså 4 utleieenheter. Hans årlige leieinntekter kom på 169 000 kr. Kvinnen og mannens utleie vil til sammen innebære 7 leiligheter og 2 hybler.

I innsendelsen til Skatteetaten opplyses det også om at begge hyblene som leies ut har eget kjøkken, bad og låsbar dør. Videre opplyses det om at ekteparets forvaltning av utleieenhetene holdes avskilt. Kvinnen har lån på sine enheter, mannen har ikke. Mannen står for vedlikehold, visning og drift på sine egne enheter, mens kvinnen får delvis hjelp av deres datter til dette. Husleien føres inn til respektive utleiers konto, og det føres egne regnskap for utleien.

Dette er en kort oppsummering av Skatteetatens svar til innsender:

• Enhver fysisk person er ett skattesubjekt

Skatteetaten begynner sitt svar til innsender med å ta stilling til om ekteparet skal vurderes under ett eller separate skattesubjekt. I BFU 04/06 fremkommer det at enhver fysisk person er å regne som et eget skattesubjekt, uavhengig av om de er ektepar. Derfor konkluderer Skatteetaten med at ekteparet skal vurderes hver for seg.

• Utleien drives for egen regning og risiko

Deretter skal Skatteetaten ta stilling til om ekteparet driver utleien sammen. Basert på det som opplyses i innsendelsen, gjorde Skatteetaten en helhetsvurdering på at utleien drives for hver av partenes egen regning og risiko. Dersom de hadde drevet for felles regning og risiko, ville de begge vurderes som eiere av en utleieportefølje på tilsammen 7 leiligheter og 2 hybler.

• Kvinnes utleie regnes som utleievirksomhet

Dersom det vurderes som at ekteparet driver utleie hver for seg, må Skatteetaten ta stilling til om den respektive utleien er å anse som næringsvirksomhet. De begynner med å vurdere kvinnens utleie.

På tross av nokså moderate leieinntekter fordelt på 4 leiligheter og 1 hybel, legges det i Skatteetatens vurdering særlig vekt på antallet utleieenheter. Skatteetaten mener at fem utleieenheter er over grensen for hva som anses som passiv kapitalforvaltning, og konkluderer dermed med at kvinnen driver næringsvirksomhet.

• Mannens utleie anses som passiv kapitalforvaltning

Tilslutt skal Skatteetaten ta stilling til om mannens utleie også er å regne som næringsvirksomhet. Hans utleie er noe mindre omfattende sammenlignet med kvinnens, nok til at Skatteetaten ikke anser den som næringsvirksomhet. Mannens utleie av tilsammen 4 enheter er å anse som passiv kapitalforvaltning.

Les hele BFU 09/06 selv ved å trykke her.

Tommelfingerregelen er 4 enheter

Gjennom å lese BFU 09/06 får vi flere svar på sentrale spørsmål denne artikkelen i utgangspunktet stiller. Her vises det til at det er antallet utleieenheter som avgjør hvorvidt Skatteetaten regner en av partenes utleie som næringsvirksomhet. I denne sammenhengen regner Skatteetaten 4 utleieenheter som passiv kapitalforvaltning, og 5 eller flere utleieenheter som næringsvirksomhet.

BFU 09/06 gir oss en pekepinn på hvor Skatteetatens grense går mellom passiv kapitalforvaltning og næringsvirksomhet. Men som tidligere nevnt gjør Skatteetaten skjønnsmessige vurderinger i hver enkelt sak. 4 utleieenheter er ikke absolutt. I enkelte saker kan det være nok med 1, 2 eller 3 enheter. Dersom du er usikker på om utleien din er innenfor eller utenfor å regnes som passiv kapitalforvaltning, spør en regnskapsfører, eller send en forespørsel om en BFU til Skatteetaten.

‍

Les også: Slik flytter du eiendommer skattefritt fra privat eierskap til selskap

‍