Seks grunner til hvorfor investering og utleie av eiendom er lønnsomt
Det finnes mange gode grunner til å begynne med utleievirksomhet. På kort sikt øker likviditeten din gjennom leieinntekter. På lang sikt tjener du (historisk sett) på verdistigning av boligen. Boliglån spises opp av inflasjonen, mens leietakers leiepris kan indeksreguleres i takt med inflasjonen. Ikke minst kan utleie være skattemessig gunstig. I denne artikkelen ser vi nærmere på seks grunner til hvorfor utleie er så lukrativt.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
1. Stabil inntekt
Utleie av eiendom kan for mange bli en stabil inntektskilde. Hvor stor inntekten er, har selvsagt sammenheng med omfanget av utleien. Men mengden arbeid trenger ikke samsvare direkte med omfanget av utleien. Dersom du har et gjennomarbeidet system og prosesser for utleien, og gjør en grundig sjekk for å finne riktige leietakere, så kan selve leieperioden kreve lite oppfølging fra deg.
Noen kaller derfor utleie for passiv inntekt. Dette vil andre være uenige i. Men for de som driver i mindre skala, kan dette absolutt være tilfellet. Det krever innsats av deg som utleier, men en utleieenhet kan generere gode inntekter veid opp for investerte timer.
2. Leietaker betaler ned lånet ditt
Ved kjøp av egen bolig betaler du ned lånet ditt selv gjennom lønnsslippen. Ved kjøp av utleiebolig vil derimot leieboer nedbetale lånet ditt gjennom leieinntekter. Du som boligeier tar en risiko når du investerer i en utleiebolig, og ønsker naturlig en nok en avkastning for denne risikoen. Likevel, at noen andre faktisk nedbetaler gjelden din er en øyeåpner for mange.
Hvordan leietaker nedbetaler lånet ditt kan illustreres slik:
- Du planlegger å kjøpe en sekundærbolig for utleie, til 3 000 000 kr.
- Budsjetterte brutto leieinntekter er 20 000 kr pr. måned
- Du tar opp et lån hvor du selv stiller med 15 % egenkapital, og låner dermed 2 550 000 kr (3 000 000 kr * 0,85)
- Lånet er et annuitetslån med 25 års nedbetaling
- Med en rente på 3,89 %, vil månedlig terminbeløp dermedvære 13 371 kr
- Skatt på leieinntekter fra sekundærbolig er 22 %
I eksempelet kommer netto leieinntekter på 15 600 kr. Etter å ha trukket fra månedlig terminbeløp på 13 371 kr, sitter du igjen med 2 229 kr hver måned. Det betyr at leietaker i prinsippet betaler lånet ditt, og at du har en positiv kontantstrøm før andre utgifter er betalt.
Dette eksempelet er forenklet, og er kun for å illustrere hvordan leieinntekter i praksis kan veie opp for låneutgifter. Andre utgifter som forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold og uforutsette utgifter vil komme i tillegg. Få en oversikt over alle kostnader, og gjør egne beregninger!
3. Verdistigning
En god utleieenhet har flere oppsider enn bare leieinntekt. Å investere i eiendom i Norge, har i nyere tid vist seg å gi god avkastning. De siste tre tiårene har boligprisene steget. I denne perioden har mange vært skeptiske til om prisstigningen i boligmarkedet har vært bærekraftig. De dystre spådommene har vært mange, men et boligkrakk har latt vente på seg.
I skrivende stund, våren 2023, har riktignok blant annet økende renter, og politiske tiltak ført til flatere prisstigning i boligmarkedet. Dette kan enten bli sett på som starten på en nedadgående trend – eller en kjøpsmulighet.
Jeg skal ikke spekulere i hva som kommer til å bli utfallet på kortere sikt. Ingen kan spå fremtiden, men jeg tror det kan være klokt å se til fortiden i vurderingen av hvordan den framtidige verdistigningen kan være. Eiendom er ofte en langsiktig investering. Dette burde du ta med i vurderingen din.
4. Skattefordeler
Det finnes mange skattemessige fordeler med utleie. Skatteloven er tydelig på mye angående utleie, men det finnes mange tilfeller hvor skjønnsmessige vurderinger er nødvendig. Derfor er det nyttig, og anbefalt å sette seg inn i hva som gjelder for din form for utleie. Skatteloven er i kontinuerlig endring, og du er selv ansvarlig for å følge siste gjeldende regler.
Vi har tidligere skrevet en rekke artikler der vi nevner skattemessige fordeler for ulike former for utleie. Artikler det kan være interessant å se nærmere på:
- 5 tips til korttidsutleie av hytte + skatteregler
- Møblert- og umøblert utleie – Fallgruvene du må unngå
- Bør du investere i sekundærbolig privat eller gjennom AS?
5. Inflasjonsjustert leieinntekt
Som utleier har du krav på å indeksregulere husleie jf. Husleieloven. Det kommer av Husleieloven § 4-2. Utleier har krav på å endre husleia for tidsubestemte leiekontrakter etter endringen i den norske konsumprisindeksen (KPI). Dette kan først skje tidligst 12 måneder etter kontraktinngåelse, og utleier er pliktig å informere leietaker skriftlig minimum 30 dager før endringen av husleie trer i kraft.
Ettersom Husleieloven verner utleiers rett til å indeksregulere husleie, er ikke dette noe du som utleier må punktfeste i en leiekontrakt. Så fremt skriftlig advarsel sendes til leietaker, og de generelle frister overholdes, har ikke leietaker noen formel rett til å nekte noen endring i husleie. Det kan likevel være ryddig å ha det skiftlig i leiekontrakten for å være forutsigbar overfor leietaker.
Les også: Når kan du øke husleien?
6. Inflasjonen er din venn
NorgesBank styrer etter et mål om 2 % årlig inflasjon. De forsøker å legge til rette for at konsumprisindeksen stiger årlig med ca. 2 %. Per februar 2023 er inflasjonen 6,3 %. Med andre ord har varer og tjenester blitt 6,3 % dyrere det siste året.
Inflasjon påvirker særlig eiendomsinverteringer som er finansiert med mye gjeld. Har du mye gjeld, er inflasjon til din fordel. Inflasjonen vil over tid spise opp lånet du har i eiendommen. Riktignok så fremt ikke renta øker mer enn inflasjonen. Når inflasjonen stiger mer enn renta, gjør det at realverdien av lånet blir mindre.
For å illustrere dette kan vi se på et eksempel:
- Du tar opp et lån på 3 000 000 kr
- Inflasjonen er 2 %
- Neste år vil verdien av lånet ditt være = 3 000 000 kr * (1 - inflasjon)
- Ny verdi: 3 000 000 kr * (1 - 0,02) =2 940 000 kr
I dette eksempelet ser vi at en inflasjon på 2% har spist opp 60 000 kr av lånet ditt på ett år.
Der du som utleier har krav på å indeksregulere husleia, har ikke banken den samme muligheten overfor deg som låntaker. Låneavtalen mellom deg og banken er bindende så fremt det ikke er noen gjensidig enighet om endringer. Det sagt, banken kan riktignok justere lånerenta i takt med endring i styringsrenta.
Utleie – en potensiell gullgruve
Utleie har fordeler på både kort- og lang sikt. På kort sikt øker inntektene dine. Dersom du sitter på et godt objekt, kan boligen stige i verdi på lengre sikt, uten at du rører en finger. Her er det opp til deg selv å gjøre gode analyser av fremtidsutsikter i områdene du vurderer å investere.
Hvis du treffer på dette punktet, har du potensielt truffet jackpot. Lånet ditt betales av leietaker – og spises dessuten opp av inflasjonen for hvert år som går. Tenk på dette neste gang du leser om de negative sidene med inflasjon!
