Seksjonering av eiendom – dette bør du vite

Har du planer om å seksjonere en eiendom og er usikker på hva dette innebærer og hvordan det gjennomføres? Seksjonering innebærer at det opprettes flere separate juridiske enheter, som regel leiligheter eller seksjoner av en eksiterende eiendom. På denne måten kan en eiendom som eies av flere personer deles mellom eierne, slik at hver eier får enerett til sin del av eiendommen. Alternativt kan du som eier av en større leilighet dele opp denne i flere seksjoner og selge eller leie ut disse.

Dette er lettere sagt enn gjort, og vi vil i denne artikkelen se på hva seksjonering faktisk innebærer, hva du bør være klar over, hvordan prosessen ser ut. Dersom du har god oversikt over regelverk og søknadsprosesser er sjansene vesentlig større for at tiltaket vil bli godkjent og saksbehandlingen minimeres.

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

‍

Når må det seksjoneres og vil det lønne seg?

I dag er det normalt to eierformer som benyttes for å organisere boliger på, sameie og borettslag. Et sameie kan eksempelvis være et eierseksjonssameie, der du eier hele boligen din selv og kan råde over avgjørelser knyttet til salg, pantsetting eller utleie. Leiligheter i borettslag er som regel strukturert med andelsboliger, og ved kjøp blir du eier av en andel av borettslaget og ikke direkte eier av en bolig. Du får derimot bruksrett.

Dersom et borettslag eller et ikke-seksjonert sameie vil ha eksklusiv bruksrett til de enkelte boligene i over 10 år, er det nødvendig å seksjonere. Seksjoneringen vil gi eksklusiv bruksrett på en enkelt leilighet, og omtales som selveierleiligheter. Seksjonerte selveierleiligheter vil i mange tilfeller oppnå en høyere salgspris, og det kan derfor være verdt bryet for å få seksjonert borettslaget eller sameiet.

Les også: Forskjellene mellom selveier-, andel-, aksje- og obligasjonsleiligheter du må være klar over

Utover høyere omsetningsverdi vil det også være fordelaktig at fordelingen av eierrådigheten blir avklart. Det finnes mange eksempler på boliger som ikke er seksjonerte der det er oppstått uklarhet i hva som eies og disponeres av hvem.

Videre vil det være lettere å overbevise banken om mulighet til å ta pant på eierseksjonen og videre ta opp lån.

Hva skal til for å seksjonere en bolig?

Det er eierseksjonsloven som gir føringer for når det er tillatt å seksjonere. Jf. § 7 har en søker krav på å seksjonere en eiendom dersom:

·      hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet

·      hver seksjon har en fast sameiebrøk

·      bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang

·      det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen

·      alle bruksenhetene omfattes av seksjoneringen

·      seksjoneringen bare omfatter én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom

·      det er fastsatt om den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring og bruksformålet er i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til.

Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Dette gjelder likevel ikke for boligseksjoner som skal inngå i en samleseksjon, eller som skal brukes til fritidsbolig.

Hva slags bolig skal seksjoneres?

Nærmest alle boliger kan seksjoneres dersom forholdene ligger til rette. Likevel er det noe ulik fremgangsmåte for seksjonering. Under vil seksjonering av ulike boligtyper forklares.

1.     Seksjonering av enebolig

For at en enebolig skal kunne seksjoneres, er det krav om at hver seksjonert leilighet har tilgang til eget bad, kjøkken og toalett. Det er også nødvendig at hver seksjon har sin separate inngang. Det kan dog tillates felles inngang via hoveddør, så lenge det er bygget inngang med to dører på innsiden.

Vanligvis kan det være lukrativt å seksjonere en enebolig, ettersom verdien av de to seksjonene ofte overstiger verdien av den eksisterende boligen. Det er likevel viktig å vurdere objektets kvaliteter og funksjoner, ettersom noen eiendommer ikke egner seg for seksjonering.

2.     Seksjonering av tomannsbolig

Seksjonering av en tomannsbolig følger også de samme kravene om eget bad, kjøkken og toalett. Som regel er dette allerede avklart i en eksisterende tomannsbolig, men det finnes alltid mange alternative løsninger som ikke nødvendigvis er lovlig. Generelt for alle tomannsboliger er at det er lurt å seksjonere for å klargjøre eierforholdet og samtidig øke omsetningsverdien.

3.     Borettslag

For at et borettslag skal kunne seksjoneres, er det først nødvendig å oppløse borettslaget. Dette kan være en komplisert prosess dersom det finnes panthavere i eksisterende eiendomsforhold. Det er derfor nødvendig å sette seg godt inn i regelverket og sørge for at panthavere blir ivaretatt.

Som tidligere nevnt vil selveierleiligheter som regel oppnå en høyere omsetningsverdi enn borettslagsleiligheter, og det kan derfor være en godt betalt prosess dersom forholdene ligger til rette for det.

Søknad om seksjonering

Søknad om seksjonering skal sendes til den kommunen som eiendommen befinner seg i. Søknaden skal inneholde følgende:

·      Søknadsskjema

·      Situasjonskart

·      Plantegninger

·      Vedtekter fra sameier

·      Samtykke fra urådighetshaver

1.     Søknadsskjema

Søknadsskjema for seksjonering finnes som regel på kommunens hjemmesider, og er en blankett som der alle felter må fylles ut. Det er viktig at alle hjemmelshavere (registrerte eiere) til eiendommen signerer søknaden.

Det kan eventuelt benyttes fullmakt for å få andre til å signere i ditt navn.

2.     Situasjonskart

Det skal også vedlegges et situasjonskart i søknaden. Kartet skal vise eiendomsgrenser, samtlige bygninger på eiendommen, ulike adkomster til eiendommer og gårds- og bruksnummeret til eiendommen.

Dersom du er usikker på hvordan et situasjonskart ser ut finnes det en rekke eksempler på nett. Alternativt kan du finne andre seksjoneringssøknader i kommunens arkiv som kan gi en god oversikt. Dersom seksjoneringssøknaden også gjelder seksjonering av uteareal, må dette arealet markeres i situasjonskartet med TG (tilleggsareal i grunn).

Les også: Før du investerer: Har du husket å sjekke kommunearkivet?

3.     Plantegninger over alle etasjer

I søknaden skal det også vedlegges plantegninger over samtlige etasjer i bygningen på eiendommen. Planene skal vise hvordan de ulike seksjonene er fordelt, etasjeplan og informasjon om hvordan de ulike rommene skal benyttes. Gårds- og bruksnummer skal også være på plantegninger.

Dersom det finnes tilleggsdeler til seksjonene, arealer som ligger utenfor seksjonens hoveddel, skal dette også markeres på plantegningene. Dette er eksempelvis boder mm. Dette skal markeres med TB (tilleggsdel bygning) og seksjonsnummer

4.     Vedtekter for eierseksjonssameiet

Det er også nødvendig å opprette vedtekter for eierseksjonssameiet. Vedtektene skal beskrive enigheter som eierne har blitt enige om. Vedtektene skal minimum inneholde informasjon om hvilken eiendom vedtektene gjelder for og antall medlemmer i styret. Det anbefales likevel å ha vedtekter utover dette.

Saksbehandling og pris for seksjonering

Etter at nødvendig dokumentasjon er sendt til kommunen, vil kommunen behandle søknaden. Som regel vil søknaden behandles innen 12 uker fra innsendt søknad. Kommunen vil i saksbehandlingstiden vurdere om samtlige vilkår for seksjonering er oppfylt og at søknaden er fylt inn på korrekt måte med de nødvendige vedleggene.

Dersom kommunen godkjenner søknaden, vil kommunen sende et seksjoneringsvedtak til Statens kartverk for tinglysning. Dersom det er snakk om ni seksjoner eller mer, må styret i sameiet registrere sameiet i Foretaksregisteret i Brønnøysund.

Hva seksjoneringen vil koste er avhengig av søknadens omfang. Dersom det krever at kommunen må komme på befaring vil det også løpe kostnader for dette. Gebyret vil også variere fra kommune til kommune.

I Oslo kommune vil grunngebyret for en søknad om seksjonering av nybygg være nesten 13.000 kroner for inntil 4 enheter. Videre vil oppmålingsforretning kunne koste noen ti-tusener. Det er likevel viktig å ha i bakhodet at det som regel vil lønne seg i det lange løp.