Slik bruker du yield til å regne på kjøp av utleieenheter
For de fleste erfarne eiendomsinvestorer vil sannsynligvis yield være et kjent begrep. Er du ny, er det essensielt å få en god forståelse av dette tidlig. De ulike formene for yield er anvendbare for eiendommer i boligmarkedet og innen næring, men det finnes forskjeller du burde kjenne til. La oss undersøke de ulike formene for yield, samt deres styrker og svakheter.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Hva er yield?
Kort fortalt kan yield defineres som en enkel beregning av en eiendoms avkastning. For å være mer spesifikk; ved å beregne yield på en eiendom får du et øyeblikksbilde av eiendommens avkastning, basert på leieinntekter, driftskostnader og kjøpesum.
Avkastning er naturlig nok en sentral faktor i vurderingen av en investering, og gir dermed et raskt svar på om eiendommen er et godt nok investeringsobjekt basert på avkastningskravet ditt. Avkastningskrav kan forstås som den avkastningen du ville forventet å få ved å investere i alternative objekter med lik risiko.
Selv om yield er en enklere måte for beregning av avkastning, gir det et godt grunnlag for sammenligning av eiendommer i samme risikogruppe. Ved beregning av yield holder du finansiering og rente unna regnestykket. Finansieringsgrad og rente kan begge variere, og sier i grunn ikke så mye om selve objektet er godt, eller dårlig for utleie.
En dårlig utleieeiendom kan for eksempel bli bedre hvis du oppnår bedre finansieringsgrad og rente. Men, dette handler om dine forhandlingsegenskaper, eller andre utenforstående faktorer som annen sikkerhet, inntekt og så videre. I realiteten er ikke dette relevant når du skal vurdere en eiendom opp mot en annen. Du kan mest sannsynlig oppnå den samme forbedrede finansieringsgraden og renta for en annen utleieeiendom.
Derfor er yield en forenklet, men praktisk måte for å bergene avkastning på utleie.
Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg
Brutto yield: Før kostnader
Vi skiller mellom brutto- og netto yield. Brutto yield er den enklere metoden for beregning av yield. Brutto betyr før fradrag. Ved denne metoden deler man leieinntekter på kjøpesum, og multipliserer med 100 for å få den prosentvise avkastningen.
Denne metoden brukes innen næringseiendom, ettersom aktører ofte mener de selv kan kontrollere, eller påvirke eiendommens driftskostnader. Derfor ønsker aktørene ofte å beregne utelukkende basert på leieinntekter. Jeg synes ikke denne metoden har noe for seg for boligeiendom, ettersom du stort sett ikke har noen særlig påvirkning på faste driftskostnader på en boligeiendom.
Noen eksempler på faste driftskostnader for boligeiendom kan være:
- Fellesutgifter
- Kommunale avgifter (I noen kommuner inkludert i fellesutgiftene)
- Eiendomsskatt (I noen kommuner inkludert i kommunale avgifter)
- Strøm (Gjelder ikke hvis leietaker betaler selv, som burde være tilfelle)
- Forsikring (Husforsikring hvis det er enebolig, elle rannen større bolig)
- Festeavgift hvis det er aktuelt
Felles for disse kostnadene når det kommer til boligeiendom, er at de er stort sett faste, og kontrollert av andre. Du har dermed liten-, eller ingen påvirkningskraft på disse kostnadene. Derfor synes jeg det gir liten mening å regne på brutto avkastning for en boligeiendom. Til boligutleie anbefaler jeg derfor å bruke netto yield.
Netto yield: Etter kostnader
Netto yield skiller seg fra brutto yield vet at de faste kostnadene ved en eiendom trekkes fra leieinntektene eiendommen genererer. Dette deles deretter på kjøpesum, for så å multipliseres med 100 for å få den prosentvise avkastningen.
I motsetning til brutto yield er denne utregningsmetoden ofte like fin å bruke på boligeiendom som på næringseiendom. Ved å trekke fra kostnadene du i utgangspunktet ikke får gjort noe med, får du et mer presist svar på om eiendommen er verdt investeringen. Derfor anbefaler jeg å bruke netto som utregningsmetode ved yield-beregning av boligeiendom.
La oss se på et eksempel med beregning av netto yield:
Du vurderer å kjøpe en eiendom som koster 3 000 000 kr med kjøpesum og omkostninger.
- Fellesutgifter er 2000 kr per måned = 24 000 kr per år
- Diverse andre utgifter (kommunale avgifter, vedlikehold, administrasjon og så videre) 3000 kr per måned = 36 000 kr per år
- Leieinntekter 20 000 kr per måned = 240 000kr per år
I dette tilfellet er yielden 6%, eller, eiendommen yielder 6% som vi sier. Når du bruker yield i denne sammenhengen er en høyere yield positivt. Det vil si, høy yield er positivt for en investor med utleievirksomhet. Hvis en annen eiendom i samme risikoklasse har yield på 8%, burde du basert på avkastningen velge denne. Yield sier faktisk hvilken avkastning du får på eiendommen hvis den er kjøpt med 100% EK.
Du får en yield på 8% i regneeksempelet over hvis leieinntektene økes til 300 000 kr istedenfor 240 000 kr. For at yielden skal økes må enten leieinntektene bli høyere, kostnadene synke, eller kjøpesummen synke. Eventuelt alle tre – da har funnet jackpoten!
Høy yield = Fundamentet for vekst
Dersom du har som mål å utvide eiendomsporteføljen raskt, er det viktig med høy yield fra første eiendom. Som vi nevnte i vår tidligere artikkel om utlånsforskriften, dokumenterbare leieinntekter inngår som en del av betjeningsevnen din når du søker lån i banken. Dermed vil du ved høyere yield kunne bære høyere lån, noe som igjen gjør at du kan refinansiere større midler etter en eventuell oppussing eiendommen. Det er også godt å ha høy kontantstrøm i tider med renteøkninger, og om det skulle oppstå uforutsette kostnader.
Se på høy yield som snøballeffekten, muligheter for videre ekspansjon øker i takt med størrelsen på yielden!
Du skal heller ikke undervurdere signaleffekten det sender når man gjør gode kjøp. Ved å finne eiendommer med høy yield, viser du banken at du vet hva du driver med. Dette skaper tillit – noe som er mer verdifullt enn pengene over tid.
Les også : BRRRR-metoden: Hvordan kjøpe mange boliger med de samme pengene
Forutsetninger og begrensinger ved utregning av yield
Beregning av brutto yield har sine begrensninger med tanke på at kostnader ikke medregnes. Derfor er det viktig å nevne at utregningen av netto yield også har sine forutsetninger, eller begrensinger om man vil:
- Skatt er ikke medregnet
- Leieinntekter er konstante og evigvarende
- Risiko forbundet med eiendommen forblir uendret
- Forutsettes at eiendommen kjøpes med 100% EK
Disse forutsetningene er ikke alltid overførbare til virkeligheten, muligens spesielt den siste. Men dette er ikke poenget med bruk av yield som verktøy. Yield skal være et øyeblikksbilde av en eiendoms avkastning, og brukes deretter.
Netto yield kan derfor være et godt verktøy når det brukes på måten skissert i denne artikkelen. Brutto yield kan være nyttig i situasjoner der du som utleier har mulighet til å påvirke kostnadene. Har du ikke dette, vil jeg anbefale deg å bruke netto yield til å beregne en utleieboligs avkastning.
