Slik flytter du eiendommer skattefritt fra privat eierskap til selskap
I en tidligere artikkel konkluderte vi med at det på generelt grunnlag er mest gunstig å investere i utleieboliger som privatperson, så lenge som mulig. Ved skaleringen av utleieporteføljen vil hindringer som kravet om 5x inntekt og enhetsbegrensninger gjøre at en overgang til AS vil være nødvendig. Denne overgangen kan bli en dyr erfaring om du gjør feil, eller skattefri hvis du gjør det riktig. Der den forrige artikkelen diskuterte når overgangen fra privat til AS skal skje, diskuterer vi i denne artikkelen hvordan overgangen fra privat til AS optimaliseres.
Les også: Bør du investere i sekundærbolig privat eller gjennom AS?
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
En forutsetning: Er eiendommene dine gode objekter i AS?
En forutsetning for å overføre utleieeiendom til AS må være at eiendommen fortsetter å være et godt utleieobjekt etter overgangen. Dette er ikke alltid tilfellet. Forskjellen på de rente- og skattemessige betingelsene er stor ved å leie ut privat kontra AS. Derfor kan et utleieobjekt gi god avkastning ved utleie som privatperson, men ikke i et AS.
Dermed har jeg en opplevelse av at skatt ofte blir et sidespor i denne diskusjonen. I flere tilfeller kan det være mer hensiktsmessig å selge utleieenhetene med skatten et salg vil utløse. Ved et salg får du egenkapital du kan låne til et AS du oppretter. Dette gjør at den næringsbaserte virksomheten kan starte med blanke ark, og du kan optimalisere porteføljen med næringsbaserte utleieenheter.
Høyt aktivitetsnivå er nøkkelen
Med forutsetningen over i bakhodet, vil jeg nå forklare det som kan være en skattefri vei fra privat til AS.
Nøkkelen i skattefri omdanning fra privat til AS, ligger i utleiens aktivitetsnivå. For at overgangen til AS skal være skattefri, er du avhengig av at utleiepraksisen din har vokst seg stor nok til at Skatteetaten anser den som næringsvirksomhet. Dette gir et vesentlig hopp i skatt på leieinntekter, fra 22 % (kapitalinntekt) til 50, 6% (virksomhetsinntekt). Likevel, hoppet i skatt på leieinntekter gjør at du unngår salg av eiendommene, noe som ville utløst 22 % skatt på gevinst i tillegg til 2,5 % av salgssum i dokumentavgift.
Dessverre finnes det ikke noe fasit for når en utleieportefølje regnes som næringsbasert. Dette er en skjønnsbasert vurdering Skatteetaten gjør i hver enkeltsak. Aktuelle faktorer kan være:
- Antall leietakere
- Antall kvadratmeter
- Størrelse på leieinntekter
- Varighet på utleien
En tommelfingerregel kan likevel være fire enheter, og eget bosted. Dersom du driver korttidsbasert utleie som Airbnb eller lignende «hyppig utleie», kan antall enheter nedjusteres til en enhet + eget bosted. Derfor kan det være lurt å være føre-var før du skalerer, og å be om en bindende forhåndsuttalelse (BFU) fra Skatteetaten. Ved å søke om en BFU kan du få en vurdering rundt de skatte- eller avgiftsmessige konsekvensene av en planlagt handling.
Selg eiendommene til eget AS
La oss nå anta at utleiepraksisen din regnes som næringsvirksomhet. Dette gjør at du kan overføre eiendommene med tilhørende gjeld fra deg selv som privatperson, over i et ny-oppstartet AS uten å utløse skatt. Eiendommene omdannes til aksjekapital i aksjeselskapet. Dette er en tung juridisk prosess, med mange fallgruver. Derfor vil jeg anbefale deg å benytte jurister med den nødvendige kompetansen på skatteloven og området rundt den.
Banken må med
For at en omdanning til AS skal være mulig, er det en forutsetning at banken er med. Ved å overføre gjelden til et ny-oppstartet selskap, skyter bankenes risiko i været. Sannsynligheten for konkurs er høyere blant aksjeselskap, spesielt nyopprettede enn ved privatpersoner. Dette vet banken, noe som resulterer i dårligere lånevilkår for selskaper, sammenlignet med betingelsene du får i det private markedet.
Renta for næring ligger normalt noen prosent over det private markedet. Dette er tilfellet for bedrifter med lengre fartidstid. Nye bedrifter har enda dårligere betingelser, ettersom det er større risiko for banken å låne til nystartede bedrifter. Ved skattefri omdanning til AS vil du derfor måtte forvente et solid hopp i rente.
Større muligheter i AS
På tross av bankenes forverrede lånevilkår, er det liten tvil om at du står friere ved å investere gjennom AS. om maksimalt lånetak på 5x inntekt gjelder kun for privatpersoner. Hvis egenkapitalen er tilstrekkelig, kan det som selskap være mulig å låne inntil 10x leieinntekt. Lånevilkårene varierer fra sak til sak, men bankenes spillerom er mye større i bedriftsmarkedet.
Les også: 5 punkter i utlånsforskriften du må kjenne til - med endringer fra 2023
En omdanning fra privat til AS blir ikke mindre gunstig av at den nevnte aksjekapitalen i det ny-oppstartede aksjeselskapet kan utbetales skattefritt til aksjonærene. Dette kan illustreres i et eksempel:
Du kjøper en eiendom til 10 millioner kr, med et lån på 7 millioner kr. I dette tilfellet kan du dermed ta 3 millioner kr ut av selskapet uten å betale skatt.
Les også: Michael McMillan illustrerer hvordan omdanningen blir seende ut i praksis.
Tenk deg nøye om før omdanning
En omdanning fra privat til AS gir som illustrert i denne artikkelen gode muligheter for videre skalering. Du slipper utgifter et salg ville utløst, som skatt på gevinst og dokumentavgift. Lånetaket på 5x inntekt forsvinner dessuten på bekostning av høyere rente og ytterligere krav om egenkapital.
Viktigst er det likevel å spørre deg selv; er de private utleieenhetene mine like godt egnet som utleieenheter i et AS? Hvis svaret på dette er nei, kan det mest fornuftige være å ta kostnadene et salg utløser. Eventuelle salg før overgangen til AS vil gi frisk egenkapital, egenkapital du kan skyte inn i et AS. På denne måten starter du med blanke ark, med muligheter for investeringer i eiendommer egnet for utleie gjennom AS.
