Slik gjør giring deg rik - enorm avkastning på egenkapitalen
I Norge er belånings-effekten en av de fremste fordelene med å investere i eiendom. Som privatperson er andelen egenkapital ofte ikke mer enn 15 %. Resten får du låne av banken til en forsvinnende lav rente. Ved gode investeringer kan du dermed gjøre god avkastning på den lille egenkapitalen du investerer. Proffene kaller denne effekten for giring, eller gearing på engelsk. I denne artikkelen skal jeg forklare hvordan giring kan være veien til å skalere fort.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Lav risiko for banken
Siden bolig er illikvid og fungerer som bosted, har bankene fått det for seg at dette er relativt trygge investeringer for deres egen del. Derfor er de villige til å låne relativt store summer i forhold til sikkerheten de får inn, for at du skal kunne kjøpe deg et bosted. Rentene er også nokså lave, spesielt til sammenligning med de rentebetingelser som gis for andre likvide investeringsformer som aksjeinvesteringer og aksjefond.
Belåning av en aksjeportefølje er fullt mulig, men til vesentlig høyere rente og større risiko. Risikoen er ofte større fordi aksjer er likvide og verdien beregnes fortløpende. Ser meglerkontoret du har lånt penger fra at aksjeverdiene dine faller raskt, vil de ofte tvangsselge posisjonen din. Dette ville aldri skjedd med eiendom, uten en forutsigbar og langsiktig prosess. Det er fordelen med illikvide midler. Huset står der fortsatt, og taper seg ikke vesentlig over natten med mindre noe helt ekstraordinært skulle skje. Derfor skal det nokså mye til for at kreditor skal blande seg inn.
Belånings-effekten lar deg i praksis kjøpe din egen bolig med banken sine penger. Samtidig er ingenting gratis. Du betaler banken renter for å låne disse pengene. Men, norske boliglån regnes som noe av det tryggeste du får, og det gjenspeiles med den lave renten banken tilbyr deg.
Les også: Hva tenker banken på når du søker om lån?
Avkastningen på egenkapital
Noe av grunnen til at vi skriver denne artikkelen, stammer fra en «quiz» Håkon hadde på Twitter 4. mars 2023. Quizen bestod av kun ett spørsmål, basert på et realistisk scenario:
Som dere ser, var det god spredning i svarfordelingen mellom de 4 alternativene. Litt over halvparten tror at den urealiserte avkastningen på EK i dette tilfellet er 33, 33 %. Resten tror den er mye lavere, eller så er de usikre. Riktig løsning er som følger:
Ny verdi: 3 000 000 kr 1, 05 = 3 150 000 kr
Urealisert avkastning på EK: 150 000 kr / 450 000 kr = 33, 33 %
Det er ikke så rart at så mange som nesten halvparten av de som har svart ikke forstår forholdet mellom avkastning på egen EK, og det du låner av banken. For mange kan tallene være for gode til å være sanne. Hvor mange andre investeringsformer gir deg en urealisert avkastning på 1/3 av EKen din – i et år med en moderat verdiøkning på 5 %? Tallene i eksempelet er høyst reelle, og illustrerer oppsiden med belåning innen eiendom.
Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg
Går begge veier
Samtidig er det viktig å presisere at dette går begge veier. Oppsiden er, i utgangspunktet, like stor som nedsiden. Dersom eiendommen i forrige eksempel taper seg 5 % i verdi på et år, vil den urealiserte avkastningen på EK være -33, 33 %. Fordelen er som tidligere nevnt at eiendom er illikvide objekter. Dersom du som person er likvid, kan du ofte utsette salg av eiendommen til du selv mener det er hensiktsmessig.
Dette illustrerer likevel nødvendigheten av å gjøre gode kjøp samtidig som du selv sørger for å være likvid. Det vil alltid være en viss risiko ved alle investeringer. Derfor anbefaler jeg ingen å ta opp større lån enn de klarer å bære.
Spørsmålet vi likevel kan diskutere, er om risikoen alltid samsvarer med den potensielle oppsiden. Historisk sett har eiendom på generell basis vært en god investeringsform. Vi vet ikke om utviklingen kommer til å fortsette, men foreløpig mener jeg det er lite som tyder på noe annet. Med denne antagelsen av fremtidsutsiktene, vil jeg argumentere for at det fortsatt vil lønne seg med høy belåning til investeringer i eiendom.
Avdragsfrihet eller ytterligere lån?
Samtidig vil det være en diskusjon om hva som lønner seg av avdragsfrihet eller ytterligere giring. Avdragsfrihet kan være gunstig, men bevilges som regel ikke før belåning er under 60 %. Dette krever som regel EK for å oppnås. Dersom du er tilhenger av giring, vil du forsøke å låne ytterligere fremfor å oppnå avdragsfrihet.
Du kan ikke få i pose og sekk, her må du velge. I denne sammenhengen er strategi og ønsket risiko avgjørende for valget du gjør.
Les også: Derfor burde du benytte deg av avdragsfrihet
Giring er vanligere enn du tror
Giring er på ingen måte risikofritt. Samtidig mener jeg det er urimelig å kalle det risikosport. Ved at eiendommer er illikvide objekter, skal det mer til for tvangssalg. Eiendom har vist seg som en god investeringsform over mange år. Bankene definerer disse investeringene som relativt trygge investeringer for egen del, og tilbyr derfor en gunstig rente.
Mange låner så mye som mulig i forbindelse med boligkjøp. I realiteten er dette giring, selv om mange ikke er klar over det. Er du komfortabel med å ta risiko, kan giring være en vei til hurtig skalering.
