Slik sier du opp leietaker
I Norge behøver utleier lovlig oppsigelsesgrunn for å kunne si opp en leieavtale før den eventuelt utløper. Noen ganger er selv en lovlig oppsigelsesgrunn ikke tilstrekkelig for utkastelse. Utleiers oppsigelse av en leieavtale kan settes til side av en domstol, dersom domstolen opplever oppsigelsen som urimelig. Leietakers oppsigelsesvern står sterkt, og gjør at terskelen er høy for at utleier skal kunne si opp leietaker. For å unngå juridiske tvister burde du derfor som utleier ha stålkontroll på når du har en god eller dårlig sak. I denne artikkelen ser vi nærmere på når du kan si opp leieavtalen med leietaker.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Leieavtalens utforming har betydning
Utleiers fremgangsmåte for å avslutte et leieforhold avhenger i stor grad av leieavtalens utforming. Leieavtaler kommer i to former:
1. Tidsbestemte leieavtaler
2. Tidsubestemte leieavtaler
En tidsbestemt leieavtale har en gitt sluttdato for leieforholdet avtalt før leieforholdet begynner. Avslutningstidspunktet kan være bestemt med hensyn til en dato, antall uker, måneder, eller år. Tidsbestemte leieavtaler skal være på minimum 3 år, dersom ikke annet avtales etter Husleieloven. En tidsbestemt leieavtale kan riktignok sies opp før den avtalte sluttdatoen, så fremt det enkelte leieforholdet ikke er uoppsigelig. Dermed har begge parter i utgangspunktet en oppsigelsesrett. Leietaker behøver ikke noen grunn for å si opp avtalen. Utleier er derimot underlagt strengere regler for dette. Dersom ingen av partene ønsker å si opp leieavtalen før avslutningstidspunktet vil leieforholdet opphøre automatisk.
En tidsubestemt avtale varer helt til den blir sagt opp. En slik avtale gir mindre forutsigbarhet for begge parter, ettersom det ikke finnes noen avtale for når leieforholdet tar slutt. Innholdet i denne typen avtaler varierer, men det finnes eksempler på avtaler hvor begge, eller bare en av partene har rett til å si opp. En ikke uvanlig måte på å utforme tidsubestemte avtaler, er:
Leieforholdet starter 1. august 2023, og kan sies opp av begge parter med 3 måneders frist.
Les også: Dette må du ha på plass før leietaker flytter inn
Oppsigelsens innhold
Oppsigelse av leietaker skal gjøres skriftlig, der grunnen til at leieavtalen sies opp kommer tydelig frem. For at utleier skal kunne bevise for at leietaker har mottatt oppsigelsen, anbefales en av følgende to metoder:
- Leietaker skriver under på å ha mottatt oppsigelse
- Oppsigelsen sendes rekomanndert
Utover dette burde selve oppsigelsen inneholde følgende avsnitt:
Du kan protestere mot oppsigelsen. Det må i så fall gjøres skriftlig til meg innen én måned regnet fra den dato du mottok denne oppsigelsen. Dersom du ikke protesterer på oppsigelsen innen fristen, taper du retten til å påberope deg at oppsigelsen er i strid med husleieloven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum. Jeg kan i så fall begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.
Dersom oppsigelsen er mangelfull, står leietaker i sin fulle rett til å motsette seg oppsigelsen, ettersom den kan defineres som ugyldig. Om leietaker i et scenario med mangelfull oppsigelse likevel velger å flytte, anses oppsigelsen som gyldig. Det vil si at når leietaker først har flyttet, har den ikke lenger krav på å få flytte tilbake.
Les også: Dette må du vite om Husleieloven – Del 3 - Mislighold og fremleie
Oppsigelsestid
Fra tidspunktet oppsigelsen av leieavtalen mottas av den andre part, løper oppsigelsestiden frem til leietaker er ute av boligen. Leietaker har rett til å benytte boligen i denne perioden, og skal følgelig betale husleie. Lengden på oppsigelsestiden varierer, og avhenger av den enkelte leieavtalen. Denne kan ta utgangspunkt i måneder, uker eller dager. Dersom ikke annet spesifiseres, vil leieforholdet avsluttes etter 3 måneder, pluss tiden frem til neste månedsskifte. Dette kan tydeliggjøres i et realistisk scenario:
Utleier ønsker å si opp leieavtalen for Storgata 1. Leieavtalen har ingen innvendinger mot oppsigelsestid. Dermed gjelder den generelle oppsigelstiden på 3 måneder, pluss tiden frem til neste månedsskifte. Leietaker mottar utleiers oppsigelse skriftlig 17. mars 2023. Oppsigelsesperioden vil dermed være april, mai og juni. Oppsigelsestiden regnes til å være 30. juni, ettersom dette er siste dag av den siste måneden av oppsigelsesperioden.
Det åpnes imidlertid for at oppsigelsestiden kan regnes etter andre måter, så lenge dette spesifiseres i leieavtalen. Dette kan for eksempel være 8 uker. Da vil oppsigelsestiden regnes fra dato til dato. På denne måten ville oppsigelsestiden i forrige eksempel blitt regnet til å være 12. mai 2022. Ved avtalt oppsigelsestid er det likevel som regel hensiktsmessig med 3 måneders oppsigelsestid, ettersom dette gir forutsigbarhet for begge parter.
Motsettelse og rettssak
Prosessen rundt oppsigelse blir mer komplisert i tilfeller der en av partene ikke godkjenner oppsigelse av leieavtalen. I tilfeller der leietaker skriftlig motsetter seg utleiers oppsigelse innen 1 måned etter den har mottatt oppsigelsen, har utleier to alternativer:
- Å fortsette leieavtalen med samme leietaker
- Å opprettholde oppsigelsen.
Dersom utleier står på sitt og velger alternativ 2, må han gå til søksmål mot leietaker innen 3 måneder etter at leietakers frist til å protestere gikk ut. Vi benytter eksempelet fra tidligere til å tydeliggjøre gangen i dette:
Utleier ønsker fortsatt å si opp leieavtalen i Storgata 1, og leietaker mottar dette skriftlig den 17. mars 2023. Leietaker har nå 1 måned, eller frem til 17. april på å gi skriftlig beskjed om at han motsetter seg oppsigelsen. Leietaker benytter denne muligheten allerede 1 uke senere, selv om fristen ikke utløper før 17. april. Utleiers frist på 3 måneders på å gå til søksmål mot leietaker tar fortsatt utgangspunkt i leietakers siste frist til å protestere, noe som var 17. april. For at søksmålet skal være gyldig, må derfor utleier gå til søksmål mot leietaker innen 17. juli 2023.
I en rettssak vil retten først og fremst ta stilling til om oppsigelsesgrunnen er lovlig, og eventuelt om den anses som rimelig. Om oppsigelsesgrunnen er rimelig eller ikke, er en samlet vurdering basert på de ulike aktørenes interesser. Rettens konklusjon baserer seg på hvem av aktørene som har mest interesse i, eller størst behov for boligen.
Les også: Dette må du vite om Husleieloven – Del 4 - Leietaker flytter ut
Lovlig oppsigelsesgrunn er ikke alltid tilstrekkelig
En domstols konklusjon tar ikke alltid utgangspunkt i hvem av partene som har mest rett, men heller hvem som har størst behov for leiligheten. Dersom for eksempel leietaker har barn på en skole i nærheten av boligen, og det er overveiende sannsynlig at han ikke finner en ny bolig i nærheten av skolen, kan dette være god nok grunn til at retten ser vekk fra utleiers lovlige oppsigelsesgrunn. For terskelen for å si opp leietaker er høy, selv med gode grunner. Derfor er et tips å bruke ekstra tid i screening-prosessen. Da øker sannsynligheten for å finne riktig leietaker!
