Slik sparer du skatt gjennom fradrag for kostnader ved utleie av eiendom

Ved skattepliktig utleie kan du som utleier spare mye på å sette deg inn i reglene for fradrag av kostnader. Vår erfaring er at dersom du er nøye med fradragene du har krav på, kan den effektive skatten fort komme ned i 10-15 %, avhengig av størrelsen på utgifter du har hatt inneværende år. Til sammenligning blir effektiv skatt i en ni-til-fire-jobb ofte over 40 %. I denne artikkelen vil vi komme med våre beste tips til hvilke skattefradrag du som utleier har krav på.

Avgrensning

Før vi omtaler noen av mulighetene for fradrag av kostnader, er det hensiktsmessig å presisere hvilke former for utleie dette er aktuelt for.

• Leieinntekter må være skattepliktige

Hvis dette er tilfellet, kan du få fradrag for underskudd hvis kostnader overstiger inntekter. I 2023 er skattesatsen 22 %. Det vil si, for alle kostnader du kan fradragsføre, vil skatteregningen reduseres med 22 %.

• Utleievirksomheten din er ikke fradragsberettiget ved korttidsutleie av egen bolig eller utleie av fritidseiendom i delvis egen bruk.

Med disse forutsetningene etablert, kan vi se på noen konkrete eksempler på fradragsberettigete kostnader ved utleie:

Vedlikehold

I en oppussingsfase vil kostnader knyttet til vedlikehold av eiendommen anses som fradragsberettiget. I denne sammenhengen er det viktig å skille mellom vedlikehold og påkost.

• Vedlikehold av en eiendom er arbeid som fører eiendommen tilbake til den standarden den i utgangspunktet hadde. Hvis et kjøkken ved oppføring var å regne som god standard, vil en utskiftning til dagens standard være å anse som vedlikehold.

• Påkost er arbeid som øker boligens standard utover det som er å anse som dagens standard. Hvis et eldre kjøkken byttes ut med et kjøkken utover dagens standard er ikke dette lenger å anse som vedlikehold, men derimot påkost.

I en oppussingsfase vil det derfor være viktig å holde tunga rett i munn på hva du, og skatteetaten regner som vedlikehold og påkost. Dette kan være en skjønnsmessig vurdering. Derfor er et tips å føre egne vurderinger av dette underveis i oppussingen.

For eksempel er det mulig å føre et kjøkken som 50 % vedlikehold og 50 % påkost. Slik har du gode argumenter i eventuelt ettersyn fra Skatteetaten. Ved at du har gjort en vurdering kan du ikke bli ilagt tilleggsskatt. Tilleggsskatt ilegges i tilfeller Skatteetaten mener det har blitt gitt uriktige- eller ufullstendige opplysninger. Likevel, tilbakevirkende skatt kan måtte påberegnes.

Selv om påkost ikke gir fradrag underveis i utleiepraksisen i form av fradrag på leieinntekter, kan den legges inn i eiendommens inngangsverdi. Dermed kommer fradraget fra påkostninger først når boligen selges. Ved salg av bolig regnes skattepliktig gevinst på denne måten:

Les også: Påkost vs. Vedlikehold. Kjenner du til forskjellen?

Eget vedlikeholdsarbeid

I tillegg til selve vedlikeholdet av eiendommen, kan du også fradragsføre verdien av jobben det krevde – dersom du gjør jobben selv. Verdien av jobben skal verdsettes til hva det ville kostet om jobben ble utført av noen andre. Timesats for personer uten håndverker-bakgrunn må påberegnes å være lavere sammenlignet med håndverkere. Dersom du går under den første kategorien, kan det være mer naturlig å oppføre egen timesats som timesats for ufaglærte. Besøk Arbeidstilsynets nettsider for mer informasjon rundt satser.

Fradrag for eget arbeid forutsetter at det samme beløpet føres i skattemeldingen som inntekt, det samme året som arbeidet ble utført.

‍

‍

Reisekostnader

Reisekostnader i forbindelse med utleie kan være fradragsberettiget. I hvor stor grad avhenger av om du leier ut som privatperson, eller gjennom næring.

Ved privat utleie kan du kreve fradrag for de faktiske kostnader knyttet til reiser i regi av utleien. Reiser kan være nødvendig, for eksempel ved behov for visninger, tilsyn og vedlikehold. Reisen skal regnes etter satser for yrkeskjøring. Satsen ved bruk av privatbil er 4,48 kr pr. kilometer for 2023.

Ved utleie gjennom næring er det mer komplisert.

• Hvis reiseaktiviteten utgjør 10-, eller færre turer pr. år, eller at reisen krever overnatting, fradragsføres reisen også etter satsene for yrkeskjøring. Utbetaling av bilgodtgjørelse for yrkesreiser er skattefri.
• Dersom utleiepraksisen utgjør mer enn 10 dager pr. år, eller at reisen ikke krever overnatting, vil disse være å anse som arbeidsreiser. Ved arbeidsreise skal utbetaling av bilgodtgjørelse skattelegges.

Møblering

Som utleier kan du få fradrag for kostnader knyttet til møblering hvis du leier ut en eiendom møblert. Møblets verdi gir grunnlag for om hele kjøpesummen kan fradragsføres i sin helhet i kjøpsåret, eller om det må avskrives over flere år.

Tommelfingerregelen er at møbel og innbo med en verdi på under 15 000 kr kan fradragsføres i sin helhet i kjøpsåret. Er verdien høyere, skal det avskrives frem til verdien er under 15 000 kr. Etter dette kan restverdien avskrives i sin helhet.

Denne prosessen beskrives grundigere i vår tidligere artikkel Møblert-og umøblert utleie – Fallgruvene du må unngå.

‍

Felleskostnader i sameier og borettslag

Ved kjøp av bolig i sameier og borettslag er det normalt at det påløper månedlige felleskostnader til borettslaget. Disse kostnadene kan omhandle oppvarming og vaktmestertjenester. Hvis du leier ut en bolig med felleskostnader, kan du som utleier få fradrag for disse.

Det er også normalt med felles gjeld i sameier og borettslag. Nedbetalingen av denne er ikke fradragsberettiget. Hvis nedbetaling av fellesgjeld er inkludert i felleskostnadene, må disse kostnadene trekkes fra beregningen av fradrag for felleskostnader.

Diverse påløpte kostnader

Hvis du som utleier betaler for strøm, oppvarming, forsikring og kommunale avgifter knyttet til utleieenheten, har du krav på at dette kan fradragsføres. Forsikringen gjelder bolig og innbo.

Eiendomsskatt kan også fradragsføres. Du får derimot ikke fradrag for formueskatt på utleieenheten.

‍

Les også: Hvordan regnes formuesverdi på bolig og hvordan klager du hvis denne er satt for høyt?

Mulighetene er mange

Vi har i denne artikkelen trukket frem noen av kostnadene du kan få fradrag for ved utleie. Hele lista over fradragsberettigede kostnader er lenger enn vi rekker å ta med, men du finner den ved å trykke her.

Samtidig er det viktig å presisere viktigheten av å sette seg inn i reglene selv. Enkelte kostnader er i utgangspunktet fradragsberettigede, men faktorer som maksgrenser og egenandeler kan spille inn. Skatteetaten har gjort denne informasjonen lett tilgjengelig på sine nettsider. Dersom du bruker litt tid til å utforske disse nettsidene, er jeg sikker på at du vil bli overrasket over mulighetene som finnes!

‍

‍