Slik stifter du ditt eget eiendomsselskap

Å investere i eiendom kan enten gjøres som privatperson, eller gjennom et aksjeselskap (AS). Hvilken av disse investeringsmetodene du velger, vil gi ulike betingelser, for eksempel hva gjelder lån og enhetsbegrensninger. Vi har tidligere skrevet flere artikler rundt disse problemstillingene. I denne artikkelen vil vi derimot se nærmere på hvordan du kan stifte ditt eget AS for eiendom. Å stifte et AS kan gjøres på flere måter, men vår artikkel vil ha en mindre komplisert tilnærming.

‍

Enkel oppskrift

Som tidligere nevnt, så har denne artikkelen fokus på å forenkle prosessen rundt stiftelsen av et AS. Det finnes langt mer kompliserte og kostbare måter å gjøre dette på, og du kan bruke konsulenter og firma på det meste. Men med litt kompetanse fra før, og en strategi om å gjøre prosessen så enkel og billig som mulig, så må ikke dette med å stifte et AS for eiendom så komplisert. Derfor kaller vi det vi vil videre presentere for en enkel oppskrift for å stifte AS.

Før du begynner den formelle prosessen rundt stiftelsen av Aset ditt, burde du avklare noen hovedpunkter:

1. Hva skal selskapet hete?

• Du må ha bestemt deg for navnet på selskapet før du begynner å stifte selskapet.

2. Er du alene eller skal du eie selskapet sammen andre?
3. Du må ha et formål; dvs. hva skal du drive med?

• For eksempel: Selskapets formål er å kjøpe, selge, eie, leie ut, utvikle og drifte fast eiendom, samt eie aksjer og andeler i andre selskap.

4. Skal det være noe spesielt som dere ønsker å ha med i vedtektene til selskapet?

• For eksempel forkjøpsrett hvis dere er flere og noen senere ønsker å selge aksjene.
• Alternativt kan kan vedtektene være helt enkle og Altinn gjør dette for deg.

5. Hvem skal sitte i styret?
6. Hvem skal være styreleder?
7. Skal dere ha revisor?

• For å gjøre dette så lite komplisert som mulig, så anbefaler vi at du velger at årsregnskapet ikke skal revideres.
• Dette gjør at du ikke behøver å ha revisor.
• For mindre selskap og lav inntjening er ikke en revisor strengt tatt nødvendig.
• Men: Finn deg en god revisor som du kan ha en løs avtale med, slik at du har tilgang på kompetansen, men at du betaler for faktisk forbruk og at det ikke er revisorplikt på regnskapet ditt.

‍

Les også: Bør du investere i sekundærbolig privat eller gjennom AS?

Aksjekapital

For å kunne etablere et aksjeselskap må selskapet ha en aksjekapital (AK) på minimum 30 000 kr. Dette er et minstekrav, og vi synes det er mer hensiktsmessig å starte med en AK på 100 000 kr. Du står selvsagt fritt til å bruke mer, men etter vårt syn er dette unødvendig. Merk at aksjekapital ikke er det samme som egenkapital.

Du trenger ikke å ha tilsvarende aksjekapital etter hva du har tenkt å bruke som egenkapital i din første investering. 100 000 kr som AK og aksjeverdi på 1 000 kr gir 100 aksjer. Er dere for eksempel 4 personer, så fordeler dere dette iht. hvor stor andel hver enkelt skal eie i selskapet.

La oss se nærmere på AK i et tiltenkt eksempel med to forutsetninger:

• La oss si at du skal kjøpe en eiendom til 10 000 000 kr
• Banken krever 40% EK, noe som betyr at du må stille med 4 000 000. i EK.

I dette eksempelet kan du ha 100 000 kr som AK og 3 900 000 kr skutt inn i selskapet som ansvarlig lån fra deg privat (eventuelt ditt holdingselskap). Bankene godtar dette, men de vil kreve en ekstra erklæring om at lånet ditt stiller seg bak bankens lån etc. Du gjør det på denne måten, fordi det er lettere å hente ut midler fra selskapet senere på denne måten.

‍

Les også: Slik flytter du eiendommer skattefritt fra privat eierskap til selskap

Praktisk fremgangsmåte:

1. Stift selskapet i Altinn

Gå til Altinn.no, og logg deg inn med Bank-ID. Velg Alle Skjema, og søk: stiftelse av selskap. Da vil det komme opp: Stiftelse av Aksjeselskap. Klikk på dette, og du er i gang. Her blir du ledet gjennom de nødvendige stegene for å stifte selskapet ditt. I denne prosessen kan det være du får beskjed om å legge ved stiftelsesdokumenter og vedtekter. Noen ganger skjer dette automatisk, andre ganger ikke. Hvis sistnevnte er tilfelle, kan du google deg frem til hvordan disse dokumentene skal være.

2. Velg bank

Send over stiftelsesdokumentene til banken, slik at den får mulighet til å etablere en konto. Dette kan gjøres før du får org. nr., så lenge du har stiftelsesdokumentene. Når kontoen er klar kan du betale inn AK (for eksempel 30 000 kr, eller 100 000 kr), og dermed få en erklæring fra banken på at AK er innbetalt. Denne erklæringen skal lastes opp i Altinn som bevis på at AK er innbetalt. Etter dette er gjort vil de fleste selskap ferdig registrert i Altinn innen 3 uker.

3. Velg regnskapsfører eller regnskapssystem

Ved opprettelse av AS er du pålagt å føre regnskap. Dette kan enten gjøres selv, settes bort til en regnskapsfører, eller eventuelt gjøre en hybrid-variant. Hvis du ønsker å holde kostnadene nede, er systematisk anlagt, og kan litt grunnleggende om økonomi, vil vi anbefale den siste varianten.

Tips til godt regnskapsprogram: Tripletex.no

4. Velg forvaltningssystem

Ettersom du er pålagt å føre regnskap burde du benytte et forvaltningssystem til å strukturere og forenkle regnskapsføringen. I tillegg får du alt digitalt og samlet på en plass. Dette anbefales på det sterkeste.

Tips til hvor du finner gode forvaltningssystem: Hybel.no

‍

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom

5. Nå er du klar!

Når du har fullført disse fire stegene er du klar til å gå ut å kjøpe deg en eiendom til det nye selskapet ditt, og begynne med utleie gjennom AS.

Å investere i AS gir uante muligheter

Mange privatperson har tilstrekkelig med EK men stoppes i lånesøknadsprosessen av at de ikke tilfredsstiller Utlånsforskriftens krav om 5x inntekt når de skal kjøpe utleiebolig nummer 1, 2 og 3. Utlånsforskriften regulerer ikke AS på samme vis som for privatpersoner, og kravene til lån kan oppfylles basert på tilfredsstillende EK som sikkerhet. Derfor kan opprettelsen av et AS gi deg med tilstrekkelig EK uanete muligheter for eiendomsinvesteringer. Stift et AS, og lag din eiendomsreise.