Slik tjente de 960 000 kroner med en andelsleilighet på under fem måneder i Trondheim i 2023
En andelsleilighet i utkanten av Trondheim sentrum ble tidligere i vinter kjøpt til prisantydning for 2 130 000 kr. Knappe fem måneder senere ble boligen lagt ut for salg, denne gangen med en prisantydning på 3.490.000 kroner. Eiendomsmegleren Location estimerer en fortjeneste på minst 960 000 kr. Les hvordan i denne artikkelen, hvor vi analyserer hva som er gjort og hvor mye det har kostet.
Å flippe vil si å kjøpe en eiendom med hensikt å tilføre mye verdi på kort tid, for deretter å selge den raskt videre med fortjeneste. Det finnes ulike måter å tilføre eiendommer verdi på. Verdiskapene tiltak kan bestå av utvikling, renovering, påbygg, eller utskilling. Med kunnskap og kreativitet ser eiendomsutviklere muligheter for å gjøre gode dealer. I denne artikkelserien ser vi nærmere på hvordan de har gjort det.
Denne artikkelen er skrevet med utgangspunkt i beregninger gjort av eiendomsmegleren med Twitter-pseudonymet "Location ". Location deler innsikt i det norske boligmarkedet, både på makro- og mikronivå.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Objektet: 71 kvm andelsleilighet ved NTNU i Trondheim
Denne gangen er det en andelsleilighet som fører flippe-artikkelserien til Trondheim. Leiligheten fra 2001 ligger noe utenfor Trondheims bykjerne, med kort avstand til flere av NTNUs campusområder. Boligen er er en tomroms med et P-rom på 71 kvm, og har en romslig balkong på 7 kvm. I tillegg kommer den med to soverom, stort bad og felles stue og kjøkken.
Andelsleiligheten ble overtatt av flipper vinteren 2023. Ved overtakelse måtte flipper ut med 2 130 000 kr. Snaut fem måneder senere var boligen tilbake på markedet, da med en prisantydning på 3 490 000 kr. Totale kostnader knyttet til oppussing, kjøp og salg er vi ikke eksakt kjent med, men det er nærliggende å tro at endringene vi skal se nærmere på ikke overstiger særlig mer enn 400 000 kr. Ved salg til prisantydning vil dermed gevinst før skatt komme på 960 000 kr. Dersom du deler gevinsten på tiden mellom overtakelse og boligen ble lagt ut på nytt, gir dette i underkant av 200 000 kr per måned før skatt.
La oss se nærmere på endringene som har blitt gjort!
Les også: Slik tjente tre kompiser 1,4 millioner på kun 14 måneder i Drammen
Planløsning: Blendet baderomsdør
Som i forrige artikkel i denne artikkelserien er det ikke store endringer i planløsningen som fører til den sterke verdistigningen boligen har fått. I dette tilfellet er det kun utført en mindre endring av flipper. Døren mellom det største soverommet og badet er blendet. Ingen rom eller vegger er altså flyttet, og ny og opprinnelig planløsning er dermed tilnærmet identiske.
Planløsning før.
Planløsning etter.
Les også: 5 tips til hvordan du kan gjøre utleieboligen din mer attraktiv
Renovering: Nytt Epoq-kjøkken og moderne laminatgulv
En blendet dør som eneste endring i planløsning indikerer at det har vært større fokus på renovering. La oss se nærmere på oppgraderingene rom for rom.
Stue
Vi begynner som vanlig med stuen. Her er alle overflater blitt tatt, blant annet gulvet. Selv om dette ikke var et must basert på de gamle bildene, gir det nye laminatgulvet hele boligen et bedre helhetsinntrykk. Å legge nytt gulv gjøres dessuten som oftest i tiden mellom to eiere, da det er lite hensiktsmessig å skulle flytte rundt på boligens innhold i prosessen. Dermed er nytt gulv noe mange verdsetter, og ikke minst forventer når de flytter inn i en nylig renovert bolig. Et tips kan derfor være å legge nytt gulv når du flipper, så fremt det ikke har blitt gjort i nær fortid.
Utover dette har også vegger og tak fått seg et malingsstrøk. Dermed kan vi konkludere med at det ikke er gjort vesentlige inngrep i stuen.
Stue før.
Stue etter.
Kjøkken
Flipper har i dette tilfellet gjort endringer og sådanne oppgraderinger når det kommer til kjøkkenet. Det har blitt satt inn nytt Epoq-kjøkken, med lyse overflater, sorte håndtak og grå benkeplate. Kjøkkenet er stilrent, og passer godt overens med stuen i den åpne løsningen. Dessuten er dette et kjøkken som regelmessig er å finne på tilbud hos ulike leverandører. Disse tilbudene finner du ved et rask Google-søk!
Kjøkken før.
Kjøkken etter.
Soverom
Leiligheten har to soverom, et stort på 12 kvm og et lite på 5,5 kvm. På begge rommene er det lagt samme laminatgulv som i stue og kjøkken, og overflatene har blitt malt i tilsvarende farge som resten av leiligheten. Den observante leser vil legge merke til at vinduer og innerdører ikke er skiftet.
.png)
Soverom før.
.png)
Soverom etter.
Bad og vaskerom
Et pent baderom kan ofte være tunga på vektskåla når boligkjøpere skal bestemme seg. Dette har en sammenheng med at baderom er dyrt å renovere, og ikke minst de praktiske ulempene det medfører. I denne flippen har badet selvsagt blitt pusset opp, men det er så vidt vi kan se ikke blitt gjort noen dyre oppgraderinger. Her er det fortsatt vinylbelegg på gulv, gulvmontert toalett og nymalte vegger. Dusj og servant har ikke blitt flyttet på, så det er begrenset hva som har blitt utført av rørarbeid.
.png)
Bad før.
.png)
Bad etter.
Les også: Dette skal følge med boligen du kjøper
Gode kjøp er nøkkelen til suksess
I denne artikkelserien har til nå mye av fokuset basert seg på hvordan du kan tilføre en flipp verdi ved oppussing/renovering. Objektene vi har undersøkt har vært eldre boliger med behov for et ansiktsløft. Samtidig ønsker vi ikke å underkommunisere verdien av å gjøre et godt kjøp i utgangspunktet. I dette tilfellet har denne boligen opplevd en solid prisstigning på tross av en lite omfattende oppussing. Andelsleiligheten var i utgangspunktet et godt kjøp, men ble enda bedre med noen enkle grep. Husk å starte i riktig ende – først et godt kjøp, deretter oppussing!
