Slik velger du riktig leiepris som utleier
Hvordan du kommer frem til riktig leiepris kan gi store utslag for deg som boliginvestor. Som i alle andre frie marked, styres leieprisen av tilbud og etterspørsel. Paradoksalt nok er det ikke alltid gitt at prisen markedet kommer frem til, er den riktige for deg. Som utleier burde du ta hensyn til flere aspekter enn kun leietakers betalingsvilje. I denne artikkelen skal vi se nærmere på hva som er som er viktig når du beregner leiepris.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Kvantitativ og kvalitativ analyse av leiepriser
Som utgangspunkt vil det være hensiktsmessig å begynne med å undersøke lignende objekter i geografisk tilknytning til eiendommen din. I byer kan nabolag være tilfredsstillende, på mindre steder kan det vært smart å gå bredere i søket av lignende objekter. Begynn med objektive faktorer slik at det blir lettere å sortere eiendommene. Antall soverom, innredning med/uten møbler, og lokasjon er eksempler på dette. Både Finn.no og Hybel har gode funksjoner når det kommer til filtrering av søk.
Etter å ha funnet eiendommer du mener objektivt sett samsvarer med din, kan du gå i dybden på disse. Her vil det oppstå subjektive vurderinger. Du må ta stilling til om standarden på dine gen eiendom er bedre, eller dårligere sammenlignet med de aktuelle eiendommene. En bolig innredet etter dårlig standard burde ikke prises på samme nivå som en bolig med god standard. Dette kan ofte være en fallgruve – mange tenker ofte godt om eget arbeid, og priser deretter for høyt basert på dette.
Mobile studenter
Etter å ha sortert objektive og subjektive faktorer, burde du ha et godt grunnlag for å publisere din egen annonse. Men før du gjør dette, vil jeg at du gjør deg en vurdering på hvem du ønsker å nå ut til. Dersom du ønsker unge studenter, kan du for eksempel reklamere med inkludert strøm og internett i leien. Hvis du som ung student aldri har betalt en strømregning, kan det være betryggende at dette gjøres for deg, selv om det koster ekstra.
Mange studenter kan være gode leietakere, med god kommunikasjon og innbetalinger til riktig tid. Med andre blir du nødt til å bruke mer tid på voksenopplæring. Dette krever tid, og kan være frustrerende hvis du har flere leietakere av denne typen. Mindre gunstig er det også at studenter er å anse som en mobil samfunnsgruppe. Bytting av studier, utveksling til utlandet, endringer i parforhold også videre. Dette medfører ofte hyppig utveksling av denne typen leietakere, i hvert fall sammenlignet med eldre, gjerne mer etablerte leietakere.
Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom
Gresset er alltid grønnere på den andre siden
Samtidig er det viktig å være innforstått med at du kutter ut en vesentlig del av leiemarkedet dersom du ikke ønsker å huse studenter. Dette kan føre til at du må godta en lavere pris enn markedet generelt er villig til å betale. Studenter er ofte vel så betalingsvillige som unge voksne i jobb. Pendlere er en liten gruppe, og gjerne bare aktuelle i kollektivknutepunkt som byer.
Derfor burde du gjøre deg opp en vurdering angående hvilken type leietaker du ønsker før du setter leiepris. Hvis du ønsker forutsigbarhet kan det være mer gunstig å sette en pris som appellerer til noen i kategorien nyutdannet/ung voksen. Ønsker du en høyere pris kan det være at det går på bekostning av forutsigbarheten. Dersom du leier ut kollektiv, kan du prøve å kombinere ulike typer.
God screening av leietakere er nøkkelen
Når du skal finne riktig leietaker, kan en kort, men god screeningprosess være en lønnsom øvelse som sparer deg for både tid og penger. En prat på telefon eller videosamtale over nett, gir ofte et godt nok inntrykk av hvordan den potensielle leietakeren er. I tillegg kan du be om attest fra tidligere leieforhold. En samtale fremfor tekstmeldinger er ingen garanti, men øker sannsynligheten for et godt leieforhold.
Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?
Indeksreguler leieprisen
Dersom du leier ut en bolig, har du jf. Huseierloven krav på muligheten til å indeksregulere husleia en gang i året. Dette gjelder etter endringen i den norske konsumprisindeksen (KPI). KPI er et mål for prisutviklingen på varer og tjenester som private husholdinger etterspør.
Ved indeksregulering av husleie er utleier pliktig til å informere leietaker om dette skriftlig, minimum 30 dager før endringen trer i kraft. Dessuten kan det ikke skje før tidligst 12 måneder etter kontraktinngåelse. Så fremt skriftlig advarsel sendes til leietaker, og de andre generelle fristene overholdes, har ikke leietaker noen formel rett til å nekte noen endring i husleie.
Det er ikke nødvendig å punktfesteretten til å indeksregulere husleie, ettersom Huseierloven verner utleiers rett.
Les også: Når kan du øke husleien?
Godt forarbeid lønner seg
Når det kommer til utleie, gjør du deg selv en stor tjeneste ved å gjøre et godt forarbeid. Sjekk leiemarkedet for sammenlignbare boliger, og gjør deg etterhvert opp en mening for hvilken pris du mener det generelle markedet vil kunne å gi deg.
Deretter må du ta stilling til hvem du ønsker som leietaker. Legg ut en annonse basert på dette, og gjør god screening av interessante søkere. En rask samtale over telefon, eller video gir deg en god pekepinn på hvem du har med å gjøre. Hvis du gjør forarbeidet nøye, er jeg sikker på at både du og leietaker blir fornøyde.
