Strategier i budrunder – hva lønner seg?

Har du vært i en budrunde kjenner du nok til følelsene forbundet til budgivingen og tankene som florerer rundt hvorvidt du skal gi et bud til eller ikke. Det kan være vanskelig å vurdere hvilken tilgang du som boligkjøper skal ha til budgiving, og dette er det god grunn til. Det gis mange tips for hvordan en bør opptre i budrunder, og mange av tipsene er motstridende.

Vi har tidligere skrevet en artikkel på hvilke strategier som kan være lure å følge i budrunder, som kan leses her. Nylig ble det også diskutert i media rundt budstrategier og det var delte meninger rundt hvilke strategier som var best. Vi vil i denne artikkelen sammenligne de ulike strategiene med faktiske funn gjort av forskningsmiljøer på feltet.

‍

Les også: 4 strategier for å diversifisere eiendomsporteføljen din

Ulike taktikker i budrunden

Budrunden består av ulike faser som hver og en har påvirkning på hva det endelige resultatet vil bli. Introbudet – det første budet som blir lagt, kan ha betydning for hva sluttresultatet blir. Hvor mye hvert bud øker med vil også påvirke takten i budrunden og den endelige prisen. Lengde på akseptfrist og generell temperatur i budrunden vil igjen også påvirke det endelige resultatet.

Som nevnt i introen er det ikke lett å gi en fasit, men vi vil se på hva forskere har funnet på de ulike stadiene og elementene av budrunden.

Les også: De beste taktikkene for å lykkes i budrunder

Hoppbud for å riste av seg budkonkurrenter?

Ved å legge inn bud som er vesentlig større enn forrige bud er det mange som tror de vil riste av seg budkonkurrentene. Dette har også vært hevdet i media av eiendomsmeglere som viser til tidligere erfaringer. Nylig ble det derimot argumentert for at dette var helt galt. 

Nyere forskning publisert i Journal of European Real Estate Research viser til motsatt effekt etter studier av det svenske boligmarkedet i sentrale deler av Stockholm. Funnene var blant annet:

• Hoppbud reduserte faktisk konkurranse ved å skremme bort andre budgivere, MEN

• En høyere gjennomsnittlig budøkning fører til en høyere salgspris til slutt

• Auksjoner som går raskt, kort tid mellom bud, øker sannsynligheten for auksjonsfeber, med økt antall budgivere og høyere salgspris

Dette understøttes også av norske forskere fra NTNU som gjennom sine forskningsstudier av engelske budprosesser fant at hoppbud som regel resulterte i høyere salgspris. Noen viktige punkter å hente fra resultatene var følgende:

• Auksjoner med hoppbud oppnår 2,8-9,3% høyere prispremier enn auksjoner med rasjonell budgivning

• Når konkurrerende budgivere svarer med hoppbud etter mislykkede skremmestrategier øker prisen ytterligere.

• De første hoppbudene legges vanligvis tidlig i auksjonen og har en sterkere skremmeeffekt når de legges tidlig, til tross for at de totalt sett øker premien.

Det kan argumenteres for at hoppbud ikke er veien å gå hvis du er på jakt etter bolig under prisantydning. Dette vil åpenbart variere fra budrunde til budrunde, men forskningen tilsier at du bør styre unna denne taktikken. Det kan heller lønne seg å legge bud rett over foregående bud, slik at du ikke bidrar til hopp i budrunden.

Samtidig er forskningen rettet mot budrunder med flere deltagende, og ikke situasjoner hvor det kun er en villig kjøper.

Åpningsbud, akseptfrist og responstid – like avgjørende?

Andre aspekter av budrunden er størrelse på åpningsbudet, akseptfrist på budet og responstid på andres bud. Nylig ble det også hevdet i media at et aggressivt åpningsbud kunne bidra til å skremme vekk andre og ta knekken på budrunden. Dette kan være tilfellet for noen budrunder, men forskningen tilsier annet.

Forskere fra NTNU har nok en gang vært på banen og undersøkt aggressive budgivningsstrategiers påvirkning på salgsprisen. De har kombinert spørreundersøkelser om eiendomsauksjoner og motivasjoner med auksjonsjournaler fra over 1000 eiendomssalg i Norge.

Det ble definert fire aggressive budstrategier, herunder høyt åpningsbud, hoppbud (som presentert over), korte akseptfrister og korte responstider. Resultatet viste blant annet:

• Samtlige av de aggressive budgivningsstrategiene førte til høyere salgspris

• Tidligere forskning om høyere prisvirkning av hoppbud og høye åpningsbud ble ytterligere bekreftet.

• Korte akseptfrister og korte responstider er også bidragsytere for å presse salgsprisen oppover.

• Spørreundersøkelsen viser et flertall som mener det er lurt å bruke korte akseptfrister og svare raskt på andre bud for å oppnå lavest mulig pris.

• Budgivere kan aktivt påvirke andre budgiveres oppførsel, dempe mulig auksjonsfeber og redusere den endelige salgsprisen.

Forskningen viser at å ha is i magen hele veien gjennom budrunden er den mest rasjonelle veien å gå. Det vises også en spredning mellom resultatet fra forskningen og hva folk flest anser som gode strategier i budrunder. Dette er interessante funn som kan være nyttige å ha i bakhodet når du går inn i din neste budrunde.

‍

Les også: Slik velger du riktig eiendomsmegler

Ikke stol blindt på hva som hevdes i media

Å kjøpe en bolig betyr for de fleste en stor investering, og budrunden kan ha stor påvirkning på denne investeringen. Strategiene for budrunden kan ha påvirkning på den endelige salgsprisen, og det er derfor fornuftig å ha oppgjort seg noen tanker for hvordan denne prosessen kan gi lavest mulig salgspris.

Aggressive tilganger til budrunden som hoppbud, korte akseptfrister og høye åpningsbud blir anbefalt av noen, mens andre hevder det stikk motsatte. Hva skal du som boligkjøper tro på?

Det er ikke opp til oss å gi konkrete anbefalinger for budrunder, men likevel vil det som regel være fornuftig å forankre valgene basert på faktiske funn gjort av forskere på feltet, i motsetning til tips og triks gitt av aktører med andre interesser eller begrenset kunnskap. 

‍