Triksene som gir deg høyere finansieringsbevis

Dersom du skal kjøpe bolig, trenger du et finansieringsbevis fra banken. Dette er beviset på at du har fått innvilget lån, og gjør at du kan delta i budrunder på eiendomsmarkedet. De fleste får utdelt beviset automatisketter en søknadsprosess fra banken. Det gir sjeldent de beste betingelsene. I denne artikkelen ser vi på hva du selv kan gjøre for å øke størrelsen på finansieringsbeviset ditt, og få de beste betingelsene.

‍

‍Generelt om finansieringsbevis

La oss begynne med å forklare kort essensen med et finansieringsbevis. Finansieringsbevis er altså et bevis på hvor mye lån bankener villig til å låne deg. Du går til banken, presenterer deg og økonomien din, og får eventuelt finansieringsbevis. Dette fremkommer enten i form av et fysisk dokument der også egenkapitalen din står oppnevnt, eventuelt som en muntlig avtale mellom deg og banken. Får du avslag i en bank er det ingenting i veien for å søke i en annen bank.

Som regel er et finansieringsbevis gyldig i 3 måneder fra dagen det ble signert. Hvis du ikke finner en interessant bolig i denneperioden, pleier det å være muligheter for å forlenge – da etter avtale med banken.

Et finansieringsbevis er ikke bindende for kunden, kun for banken. Dette er et viktig prinsipp, og det skal være lav terskel for å søke om dette. Men merk at banken kan trekke finansieringsbeviset hvis det viser seg at opplysninger i søknaden ikke stemmer. Du trenger ikke finansieringsbevis for å gå på visning, men det er nødvendig for å delta i en budrunde.

Se på det som en forhåndsvurdering av hva banken mener du kan håndtere av lån og betale for en eiendom.

‍

Les også : Hva tenker banken på når du søker om lån?

Bankens perspektiv på lån

Til uken vil vi skrive om utlånsforskriften, og dens påvirkning på dagens utlånspraksis. Å forstå den er essensielt for å forståbankens perspektiv når det kommer til finansieringsbevis utover 5x inntekt.

Det kan være frustrerende for både bankrådgiver og lånekunde å bli stoppet av regelen om 5x inntekt, hvis det bare er denne det står på. Betjeningsevnen, sikkerhet og alt kan være på plass, men så lenge din totale gjeld bikker 5x total inntekt, så er saken i brudd. Bankene kan kun innvilge 10% av sakene sine i brudd per kvartal, og det er også avhengig av hvor mye banken har lånt ut dette kvartalet.

All min erfaring på dette området tilsier at det er tilnærmet umulig for bankene å styre bruddkvoten de har på 10%. En bank vet ikke før mot slutten av hvert kvartal hvor stor denne potten blir, ettersom det vil være krevende å forutsi utlånet tre måneder frem i tid. Grunner til dette kan være:

·     Innkommende portefølje hvert kvartal kan variere med hvor mange kunder som flytter lån til banken mot slutten av kvartalet

·     Størrelsen på lånene som kommer inn vil variere

·     Antallet som kjøper ny bolig og øker lånet

Derfor vet ikke bankene til enhver tid hva de har å gå på når det gjelder bruddkvoten på 10%. Det påvirker deg når du søker om lån.

‍

Les også: 5 punkter i utlånsforskriften du må kjenne til - med endringer fra 2023

Dårlig timing? Prøv andre banker!

For å illustrere hvordan dette slår ut ser vi nærmere på et tenkt eksempel.

Du planlegger å kjøpe bolig, og å bryte betingelsen om maksimalt 5x egen inntekt i lån. Banken der du søker om finansieringsbevis har allerede utstedt 100 finansieringsbevis dette kvartalet. Plutselig kjøper halvparten av disse bolig på samme tidspunkt. Dermed øker kvoten, ettersom totalengasjementet til banken blir større dette kvartalet. Du får avslag på søknaden, til tross for at rådgiver i utgangspunktet virket positiv. I et slikt tilfelle kan det være at du er et offer for å være på feil sted til feil tid. Du har en god sak, men banken har ikke hatt nok plass i avvikskvoten sin.

Derfor bør du ikke ta det personlig om du får avslag. Til gjengjeld bør du bruke markedet riktig. Du må være forberedt, ha en plan, og ha gjort analyser. Har du forberedt deg godt er det ingenting i veien for at du prøver andre banker som kan ha mye igjen i avvikskvoten.

Kvotene følger kalenderåret. Derfor vet gjerne banken hvordan det ser ut den siste måneden hver tredje måned. Enkelt sagt, av det en bank låner ut i kroner og øre fra januar til mars, kan de ta 10% av sakene (også i kroner og øre) i brudd. Derfor kan det være greit å spørre om et finansieringsbevis i mars, juni, september eller desember.

Dette vil kunne variere, men er et tips det er verdt å sjekke ut.

‍

Les også: Derfor burde du benytte deg av avdragsfrihet

Ikke del informasjon med megler!

En klassisk tabbe er å gjøre megler kjent med summene man har fått på finansieringsbeviset. Megler har ikke krav på denne informasjonen, og vil gjerne bruke det mot deg for å presse prisen opp i en budrunde. Dersom megler spør om du har finansieringen i orden, kan du svare; «ja, det har jeg». Eventueltbare «ja». Mer enn det trenger ikke megler å vite. Spør han mer detaljert, kan du på en høflig måte, og gjerne med et glimt i øyet si at det har vedkommendeikke noe med, og la det være med det.

Det du derimot må oppgi overfor megler, er navn og telefonnummer til bankrådgiveren din. Dette for at megler skal kunne sjekke troverdigheten av finansieringsbeviset ditt.

Lokale banker er din venn!

Til slutt er det verdt å nevne at lokale banker pleier å være enklere å ha med å gjøre når det er snakk om finansieringsbevis på utover 5x inntekt. Lokale rådgivere kan ofte vurdere deg på andre parametere enn kun lønn og egenkapital. Jo mer kjennskap de har til deg (gitt at du har orden i sysakene), jo lettere er det for bankrådgiveren å forsvare et strukket finansieringsbevis.

Kunnskap gir bedre finansieringsbevis

Å forstå hva et finansieringsbevis er, og hvordan banken tenker i forhold til dette, er nyttig uansett investeringsnivå. Får du ikke finansieringsbevis selv om du har en god sak, er det ingenting i veien for å prøve en annen bank. I et slikt tilfelle kan lokale banker være til hjelp, gi det et forsøk!